Аккредитив в банке: при покупке недвижимости, при продаже квартиры

Когда может быть использован аккредитив

Аккредитив — очень популярная банковская услуга и ей можно воспользоваться в разных случаях:

  1. если продаете или покупаете недвижимость (в том числе через ипотеку)
  2. покупаете или продаете какую-то дорогую вещь (авто, ценные бумаги, оборудование)
  3. оплачиваете услуги на крупную сумму
  4. производите обмен квартир через договор купли-продажи

Покупка квартиры через аккредитив

Существуют многогранные формы расчета денежных средств, подразделяющиеся на более или менее безопасные способы. Одним из самых удобных и цивилизованных принято считать аккредитив. По своему значению аккредитив – это обещание с полной долей ответственности банка уплатить определенную сумму денежных обязательств в пользу третьего лица после предоставления документов согласно условиям аккредитива.

На все ниже представленные виды аккредитив действуют свои условия и ответственность со стороны банка или формата продавец/покупатель.

Один из предложенных вариантов имеет функцию характера отзывной или безотзывной, что означает следующее: контракт подлежит обнулению вне зависимости от сроков и времени, если покупатель подаст заявление о расторжении сделки. Данный аспект является крайне рискованным, чем безотзывная форма расчета, которая не будет аннулирована, пока на это не даст свое согласие продавец.

В качестве добавления обязательств перед участниками аккредитива может выступить независимо от банка-эмитента иной банк в роли подтверждающего, с целью произвести оплату по договору бенефициара (продавца). То есть аккредитив может иметь форму подтверждающего или не подтверждающего типа. Связано это с тем, что в момент обращения за услугами к банку для совершения сделок, его кредитный риск или суверенный риск правительства находится на высоком уровне.

Переводной

Переводной аккредитив – тот, с помощью которого продавец вправе просить у банка допустимость к полному или частичному пользованию других продавцов. Такой вид в основном интересен посредникам, где, не привлекая собственный капитал, можно получить возможность покупки/продажи по некому контракту у поставщика покупателю.

Посредник имеет полное право согласно встречному аккредитиву подать поручение банку, непосредственно занимающемуся его обслуживанием, встречный расчет в виде операций по документам, ориентируясь на залог в виде имущественных привилегий. Часто связано это с ситуациями, когда у посредника нет необходимого залога, который требуется для открытия непокрытого расчета, но он имеет возможность закрыть свою операцию, так как покупатель отказывается проводить предоплату, а поставщик последней инстанции не берется отгружать товар в кредит.

С красной оговоркой – вид аккредитива, благодаря которому предусматриваются выплаты бенефициару авансового платежа в полном объеме или частями. С точки зрения покупателя могут возникнуть непредвиденные риски, так как продавец с этого момента не гарантирует своих обязанностей по поставке товаров или услуг. Даже если поставка осуществима, в таком случае выполнение обязательств по установленным срокам тоже не подлежат гарантии.

Резервный вид аккредитива выполняет гарантии оплаты перед продавцом. Иными словами, это средство получения денег при обстоятельствах нарушения со стороны приказосоздателя по отдельной самостоятельной оплате товаров или услуг. В данном варианте, другая сторона получит выплаты исходя из условий резервного аккредитива.

Аккредитив работает по достаточно простой и надежной схеме:

  1. Стороны заключают между собой договор (купли-продажи, цессии, оказания услуг)
  2. Покупатель открывает сберегательный счет в банке и вносит необходимую сумму (она состоит из суммы заключенного договора и комиссии банка за предоставляемую услугу)
  3. Продавец выполняет условия сделки и предоставляет документы, подтверждающие это, в банк
  4. Банк проводит проверку документов и в случае выполнения всех условий переводит деньги продавцу

На вторичном рынке жилья крайне популярна услуга покупки квартиры через аккредитив в банке. Данная схема купли-продажи через банк страхует продавца и покупателя от возможных форс-мажоров. Порядок действий при покупке квартиры таким способом простой:

  1. Вы договариваетесь с продавцом квартиры о сумме продажи его недвижимости
  2. Следующим шагом вам нужно внести деньги на специальный счет, открытый для этой сделки в банке
  3. Далее составляете договор между собой с условиями сделки: вам нужно прописать условие, что продавец получит деньги только после предоставления им выписки из Росреестра с отметкой о регистрации — этот документ подтверждает факт смены собственника жилья.
  4. Банк проверяет подлинность документы и в случае выполнения условия переводит деньги на счет продавца. Таким образом все стороны довольны — покупатель получил в собственность квартиры, а продавец свои деньги.
Предлагаем ознакомиться  Материнский капитал на покупку автомобиля в 2019 году: инструкция, как потратить

По сути, аккредитив и банковская ячейка похожи — банк в обоих случаях выступает гарантом сделки, взимая за это комиссию, но есть и отличия:

  • вид расчета: в случае с аккредитивом деньги покупателя находятся на специальном сберегательном счете в банке, а при использовании банковской ячейки сумма хранится в виде наличных в специальном хранилище
  • скорость проведения сделки: при использовании аккредитива времени понадобится меньше — открыть сделку в банке можно за 10 минут, в то время, как при использовании ячейки процесс займет больше времени — деньги нужно еще пересчитать перед тем, как положить их в ячейку. За пересчет денег и проверку купюр на подлинность банком также может взиматься комиссия, что повысит затраты на проведение сделки между сторонами.
  • отделения банка, где можно воспользоваться услугой: банковские ячейки есть лишь в небольшом количестве банков, в то время, как офисов, где можно открыть аккредитив, на порядок больше

Для открытия аккредитива в банке потребуется предоставить сотруднику паспорт и договор-основание.

Лучше всего открывать аккредитив крупном и надежном банке, к которым можно отнести: Сбербанк, ВТБ, Альфа банк, Райффайзен банк и МКБ. Ниже мы рассмотрим условия открытия аккредитива в перечисленных выше финансовых организациях.

Многие клиенты пользуются услугами Сбербанка при проведении расчета через аккредитив. Для открытия аккредитива необходимо зайти на официальный сайт и на карте отделений выделить ближайшее к вам, где предоставляется данная услуга.

Далее необходимо совершить визит с паспортом и составить договор сделки, если вы покупаете или продаете квартиру, то это будет договор купли-продажи. Также необходимо будет заполнить заявление на открытие аккредитива, где заполнить все обязательные поля.

Стоимость аккредитива начинается от 1500 рублей (зависит от типа сделки):

  • Сделка с недвижимостью — 2000 рублей
  • Сделка по купле продаже движимого имущества — 0,2% от суммы сделки, минимум 1500 рублей, максимум 5000 рублей за одну операцию
  • Сделки по купле-продаже движимого имущества между физ.лицом и юр.лицом — 0,5% от суммы сделки, минимум 2500 рублей, максимум 15 000 рублей за одну операцию

Документы

Для предоставления услуги потребуются следующие документы:

  • паспорта каждой из сторон договора
  • договор-основание для аккредитива
  • заполненное заявление на аккредитив по форме банка

Для осуществления открытия аккредитива в банке ВТБ необходимо также выбрать ближайшее к вам отделение из списка , предварительно согласовав условия расчетов с продавцом.

Аккредитив в банке: при покупке недвижимости, при продаже квартиры

Далее нужно будет открыть специальный расчетный счет для проведения взаиморасчетов и положить полную сумму договора и выбрать способ оплаты услуг банка (за аккредитив). Теперь осталось оформить заявление на открытие аккредитива и дождаться выполнения условий сделки продавцом. После предоставления подтверждающих документов сделка будет успешно завершена и продавец получит свои деньги.

  • Открытие ипотечного аккредитива в Москве или Санкт-Петербурге — 2000 рублей
  • Открытие ипотечного аккредитива в других регионах — 1000 рублей
  • При других типах сделок открытие аккредитива — 9000 рублей

Ознакомиться с полными тарифными условиями ВТБ банка по аккредитиву вы можете по ссылке.

Документы

Процесс проведения операций и их очередность — точно такая же как и в других банках.

  • Открытие ипотечного аккредитива — от 1650 рублей до 16500 рублей

Помимо открытия аккредитива банком взимается комиссия за проверку документов, за продление аккредитива и прочие опции. Ознакомиться с полными условиями вы можете по ссылке.

Документы

Еще один банк, который предоставляет аккредитивы для своих клиентов — это Райффайзен банк.

Процесс подачи заявки на открытие аккредитива следующий:

  1. По месту выдачи ипотечного кредита сообщить банку о желании провести сделки через аккредитив
  2. обговорить и согласовать условия аккредитива с продавцом недвижимости
  3. оформить заявление на открытие аккредитива
  4. далее продавец сообщает данные своего банка для перевода средств в случае успешного завершения сделки
  5. сделка проходит и после смены собственника продавец получает деньги на свой счет
Предлагаем ознакомиться  Как попасть в дом престарелых или оформить своего родственника

Аккредитив в банке: при покупке и продаже недвижимости

Более подробно ознакомиться с условиями открытие аккредитива в Райффайзен банке вы можете по ссылке.

  • Открытие ипотечного аккредитива — до 2000 рублей
  • Максимальный срок открытия — до 365 дней

Документы

Последний банк, в котором мы рассмотрим открытие аккредитива — МКБ Банк. Начнем с порядка открытия аккредитива:

  1. Стороны сделки составляют договор и указывают в нем аккредитив как систему расчетов.
  2. Покупатель обращается в свой банк и подаёт заявление на открытие аккредитива (специального счёта для проведения сделки).
  3. Как только покупатель вносит деньги на счёт, банк регистрирует аккредитив и уведомляет об этом банк продавца.
  4. После проведения сделки продавец предоставляет в свой банк подтверждающие документы.
  5. После сверки документов и условий договора, банк производит перевод средств на счёт продавца.
  • Открытие аккредитива — бесплатно (взимается только комиссия за перевод средств на специальный счет)

Документы

Купля-продажа через аккредитив: схема действий

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.
  • Номер и дата заявления
  • Сумма аккредитива прописью
  • Данные банка плательщика и получателя
  • Данные банка-исполнителя
  • Вид аккредитива (покрытый (депонированный), непокрытый (гарантированный), безотзывной или отзывной)
  • Срок действия аккредитива
  • Назначение платежа
  • Способ исполнения аккредитива
  • Список документов для подтверждения сделки продавцом
  • Срок предоставления документов
  • Способ оплаты сделки покупателем
  • Контактные данные плательщика
  • Дополнительные условия

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.
Предлагаем ознакомиться  Срок исковой давности по кредиту

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

схема аккредитива

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить. В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Условия аккредитива: плюсы и минусы

У данной услуги есть как свои плюсы, так и свои минусы. Давайте, рассмотрим их подробнее.

Плюсы аккредитива

  • Минимальное количество документов
  • Можно произвести расчет в рублях или в валюте
  • Время на открытие аккредитива составляет около 10 минут
  • Сделку можно провести за 1 день, даже если покупатель и продавец находятся в разных городах
  • Гарантия безопасности проведения расчетов
  • Относительно низкая стоимость услуги — от 1500 рублей
  • Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива

Минусы аккредитива

  • С помощью аккредитива можно провести не все типы сделок
  • Аккредитив можно открыть не в каждом отделении банка
  • Операция не может быть осуществлена в рамках предпринимательской деятельности
  • Если открывать безотзывной аккредитив, то снять деньги со счета можно только при согласии двух сторон (нужно будет расторгнуть сделку)

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Схема работы аккредитива

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

Наименование банка Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.
Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector