Построить коттедж для сдачи в аренду и не прогореть

Дом под сдачу. Строить самому или купить?

Перед тем, как сдавать загородную недвижимость, ее вначале следует приобрести или построить (имея при этом земельный участок в Подмосковье). Тут возникает дилемма, что будет выгоднее и быстрее окупится?

Специалисты утверждают, что специально приобретать дачу или коттедж для последующей сдачи ее в аренду — идея абсолютно безрассудная. Даже самый дешевый домик, стоимостью 2,5-3 миллиона рублей, окупится в лучшем случае через 12-15 лет.

Конечно, всем хочется получать высокий арендный доход. Но, следует понимать, что дорогие дома, в элитных поселках, чаще всего сдаются внаем владельцами по причине временного переезда за рубеж или в другой город. И тут не идет речь о бизнесе — здесь предполагается уход за жильем и оплата коммунальных услуг, хотя естественно собственники получат неплохую прибыль.

Также нужно учитывать, что для очень дорогого, большого по площади дома, тяжело будет найти жильцов для длительного проживания. Раньше, в основном, это были иностранцы. Сегодня, состоятельные российские бизнесмены и чиновники — публика крайне закрытая.

Заключать же краткосрочные сделки на элитное жилье не рекомендуется, это грозит испорченной мебелью и потерей общего презентабельного вида вашего коттеджа.

Сейчас, на рынке аренды, наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи, площадью до 100 кв. м., и на расстоянии не больше, чем 20-30 км от Москвы. Если вы владеете таким земельным участком, даже небольшим (от 6 до 10 соток), под арендный бизнес можно построить недорогой, но аккуратный домик — такой вариант будет интересен съемщикам с высокой долей вероятности.

Если земля находится в большей удаленности (от 60 км от МКАД и выше), то «заморачиваться» со стройкой не имеет смысла, так как такую недвижимость выгодно сдать не получится.

Приняв решение о строительстве дома под сдачу, лучше не обращать внимание на дешевые каркасные или панельные быстровозводимые дома — они выполняются зачастую не из самого качественного материала. Оптимальным стройматериалом является газобетон, он отлично удерживает и сохраняет тепло, имеет долгий срок службы и довольно доступный по цене. Использовать дерево – очень дорого, такой дом не окупится и за 15 лет.

Жилье должно быть полностью готовым к проживанию, не требовать ремонта и обставлено всей необходимой сантехникой и мебелью. Пустые «хоромы» мало кому придутся по душе. Естественно, что мебель должна быть новой или иметь вид таковой. Старая, истертая и поломанная фурнитура существенно понизит арендную стоимость вашего жилья, а то и совсем отпугнет клиента.

Если поселок, где находится ваш коттедж, обладает развитой инфраструктурой (магазины, детский сад, игровые площадки, развлекательные комплексы) это будет огромным плюсом, ведь чаще всего нанимателями являются семейные люди.

Спален в домовладении должно быть 3 и более – для членов семьи и обслуживающего персонала (как минимум, это может быть няня).

Хорошо, если коттедж находится в живописном месте (около леса, вблизи любого водоема). Для таких мест не долго придется искать арендаторов. Небольшой фруктовый сад на участке, огородик с ягодами и плодовыми кустарниками — также прибавят спрос предложению.

Есть риск не найти арендаторов, построив дом в глухой деревне, даже если она находится недалеко от Москвы. Довольно часто люди не могут найти нанимателей для прелестного, уютного дома с бассейном и ухоженной территорией, но находящегося в неудачном месте.

Дело в том, что либо он расположен слишком далеко от дорог и остановок транспорта, либо в маленьком селении, без какой-либо инфраструктуры и с вечно пьяными жителями. Абсолютно понятно, что земельный участок в таком месте будет стоить гораздо дешевле, и, сэкономив таким образом, можно впоследствии остаться без арендаторов и прибыли.

Большинство людей, снимая загородный дом, хотят быть уверены в своей безопасности. В этом случае, более выигрышно «смотрятся» охраняемые, огороженные коттеджные поселки. Старые дачи также мало пригодны для арендного бизнеса, так как чаще всего уровень комфорта и инфраструктура проживания в таких объектах оставляет желать лучшего, не говоря уже о безопасности.

Предлагаем ознакомиться  После развода могу ли я оформить квартиру только на своего ребнка

Несомненно, посуточно сдавая свой дом, дачу или коттедж, можно очень хорошо заработать.

Но учтите, что придется все свободное время уделять мелким организационным вопросам:

  1. заниматься уборкой или нанимать клининговую фирму;
  2. постоянно искать новых клиентов и контролировать их заселение и выселение;
  3. оформлять документы на аренду, вести кассовый учет;
  4. оперативно решать мелкие бытовые вопросы.

Практика показывает, что большинство рантье, которые заняты в сфере посуточной аренды, и строят (или арендуют) несколько домов, обычно нанимают в помощь управляющего.

Имейте ввиду, что на этом рынке очень большая конкуренция. С развитием интернета, арендаторам ежедневно доступны тысячи предложений. Наибольшей популярностью у «посуточников» пользуются коттеджи с уникальным дизайном и проектом. Если ваш дом построен по типовому проекту, его будет довольно сложно сдать.

Построить коттедж для сдачи в аренду и не прогореть

Сдавая дом в Подмосковье площадью 100 — 150 кв. м, в среднем, можно заработать 5-10 тысяч рублей за сутки. Самый «куш» для собственника — это новогодние праздники. Здесь можно заработать до 50 — 100 тыс. руб за сутки.

Так, почему же если это столь выгодно, большинство владельцев недвижимости предпочитают долгосрочную аренду?

Посуточная аренда предполагает множество рисков:

  • более частая уборка и износ «расходников»: белья, полотенец, ковров и т. п.;
  • менее ответственное отношение арендаторов, которые оставляют после себя гораздо больше поломок и повреждений отделки, что сулит для собственника более частые затраты на ремонт;
  • высокий износ мебели — ее презентабельного вида хватает максимум на год-два;
  • порча и пропажа вещей;
  • нередки случаи вандализма и даже пожары.

Поэтому, если вы сдаете ваш дом посуточно, рекомендуется застраховать как недвижимость, так и имущество.

Долгосрочная аренда намного удобнее. В этом случае, есть малая вероятность, что с домом случиться что-то плохое. К тому же, для собственника, это постоянный, прогнозируемый ежемесячный доход, без «лишнего геморроя».

Объекты с гарантированным доходом прямо сейчас.

Великобритания

Действующий апарт-отель на 65 номеров в центре Блэкпула. Расположен на набережной в 350 метрах от центра города. Каждый год в период с сентября по ноябрь сюда приезжает от 3,5 млн туристов.

  • Цена: €55 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 10% от стоимости на 10 лет (без учёта налогов)
  • Сдача комплекса: 2019 год
  • Возможность обратного выкупа застройщиком либо через 5 лет (110% = €60,5 тыс.), либо через 10 лет (120% = €66 тыс.)
  • Комплектация: полная

В городе базируются три крупных университета, в которых обучается 50 тыс. студентов. Рынок студенческого жилья Ливерпуля до сих пор испытывает нехватку объектов – университеты обеспечивают жильём лишь 16% студентов.

Построить коттедж для сдачи в аренду и не прогореть

Всего доступно 566 апартаментов.

  • Цена: €75,7–101,0 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: фиксированная ежегодная доходность 9% на первые 5 лет после завершения строительства. Доходность на вложенные средства до завершения строительства 4%. Выплаты ежеквартальные
  • Сдача комплекса: июль 2020 года
  • Комплектация: полная меблировка и ванная комната 

Где лучше строить коттедж под сдачу в аренду?

Преимущества таких схем для инвестора, в общем, очевидны: ежемесячный пассивный доход, передача УК всей ответственности за поиск, заселение и выселение арендаторов, а также решение бытовых вопросов и любые платежи. Кроме этого, у вас нет необходимости разбираться в тонкостях иностранного законодательства.

Схема, собственно, и появилась как ответ на запрос тех, кому совершенно неинтересна недвижимость для личного пользования. Вам неважно, в какой стране покупать – в Турции, Британии, Таиланде. Вы смотрите на макроэкономические показатели, исследуете внутренний рынок, сравниваете – и делаете выбор.

Для застройщика подобная схема не менее выгодна: позитивно влияет на продажи, увеличивает доверие к компании… Да и доходность, предложенная вам, разумеется, не будет предельной (но об этом ниже).

В основном мелкие и средние застройщики – те, кто конкурирует с лидерами. Если застройщик в топе, а его объекты и так продаются успешно, участвовать в схеме с гарантированным доходом ему нет смысла.

Понятно также, что на подобные схемы компании идут ради собственных финансовых интересов. Если такой доход предлагается на небольшой срок – скажем, от года до трёх лет, то его стоит воспринимать как скидку от стоимости покупки. По сути, это маркетинговая уловка с двумя вариантами: вам дают либо гарантированный доход, либо доход со сдачи недвижимости по факту.

Построить коттедж для сдачи в аренду и не прогореть

Как я уже замечал, в среднем гарантируется 5–7%, реже 10%. И, конечно, многие застройщики включают эти проценты в стоимость объекта изначально. Но, с другой стороны, все заявленные условия в любом случае выполняются, и если цифры вас устраивают – в чем проблема?

В большинстве случаев стороны договариваются о новых условиях. Вместе с тем нередко УК предлагает владельцу сдавать недвижимость самостоятельно или сокращает процент гарантированного дохода. Совсем в редких случаях программу вообще закрывают или сужают: например, ограничивают число комплексов, которые представлены в проекте.

Поэтому все нюансы о пролонгации или будущем изменении формата сотрудничества нужно обсуждать до подписания договора с застройщиком.

Предлагаем ознакомиться  Какая семья считается малоимущей

(!) Важно проанализировать, с какой компанией вы подписываете договор – сам застройщик это, или отдельная управляющая компания, или фирма, что работает в ГК застройщика. Нетрудно выяснить (и это надо сделать), какой опыт у компании в аналогичных проектах, сколько сотрудников работает по этому направлению, кому они сдают объекты и как, с какими комплексами, помимо выбранного, работает УК.

Отдельный вопрос – как будет меблирована и оборудована квартира (и будет ли вообще). Важны все нюансы вплоть до количества и цвета тарелок, наличия телевизора и постельного белья. Некоторые застройщики включают обстановку в стоимость квартиры, с другими обсуждается дополнительная сумма – и она может быть весьма значительной.

Если вы решили построить дом и благоустроить земельный участок, для последующей их сдачи в аренду, следует определиться с целевой аудиторией:

  • семьи с детьми;
  • иностранные граждане;
  • одинокие пожилые люди и пр.

Маленькая игровая детская площадка добавит вашей недвижимости преимущество в глазах семейных пар с малышами. А небольшая беседка, в тени деревьев — будет дополнительным удобством для пожилых людей.

Хорошо, если ваш загородный коттедж имеет свой небольшой бассейн, баню или сауну. Место на участке для стоянки 2-3 машин — также повысит арендную плату.

А бетонированная или асфальтированная дорога к дому (с возможностью круглогодичного подъезда) — один из немаловажных факторов. Человек представляя, что ему ежедневно придется проезжать сотни метров по грязи и земле, может отказаться даже от полностью устраивающего предложения.

При строительстве дома, следует тщательно выбрать проектировщика-архитектора. Желательно отдать предпочтение уже зарекомендовавшему специалисту, пусть это даже обойдется дороже. Малограмотные «спецы» могут нарисовать копеечный проект с одним санузлом на первом этаже, при том что этажей будет, как минимум три или сделать окна слишком маленькими, так что в доме будет темно…

Особое внимание нужно уделить лестницам, они не должны быть слишком узкими и крутыми. Обязательно должны быть перила — удобные, сделанные из безопасных материалов (лучше дерево), кованные могут быть небезопасны для детей.

Излишества в помещениях, в виде витражей и стен напичканных окнами, не добавят дому ценности, а уменьшат ее.

При строительстве уделите особое внимание коммуникациям, чтобы в последствии большая часть денег не уходила на их содержание и ремонт. Используйте качественные, долговечные материалы — эти затраты окупятся.

Учитывайте, что средняя стоимость содержания коттеджа в Подмосковье обходится ежемесячно от 200 до 1000$.

Эти варианты всё ещё фигурируют во многих списках идей для пассивного дохода, но именно в этом аспекте рабочими их назвать сложно.

Своё дело — хорошая идея для вложения денег, но нужно быть готовым к тому, что работать вам придётся семь дней в неделю. Возможно, бизнес даже будет приносить доход, но назвать его пассивным сложно.

Возьмите на заметку🚀

Как стать успешным рантье и не потерять деньги?

Как не оказаться в проигрыше на сдаче загородных домов, коттеджей и дач, что нужно учитывать для этого?

Чтобы иметь постоянный доход с загородного арендуемого жилья, нужно как минимум позаботиться о его презентабельности, небольшой удаленности от столицы и, конечно, комфорте.

Всегда остаются востребованными коттеджи и дачи на Рублевке, на Новорижском и Можайском направлении. Если найти добросовестных арендаторов, вполне реально получать с аренды ежемесячно 100-150 тысяч рублей.

Сегодня, наниматели большое внимание уделяют загруженности трасс, многие их них добираются ежедневно на работу в Москву. Кроме того, для удачного бизнеса нужно самому искать съемщиков, при обращении в агентства, прибыль рискует уменьшиться ровно на половину.

Где искать предложения

Рынок таких услуг наиболее развит в Британии – здесь подобная схема работает давно. Спрос на инвестиции в стране стабилен, к тому же здесь сформировались и предложения, и вся схема получения дохода. Особо выделю три категории инвестиционных объектов, которые предлагаются по гарантированным схемам: апарт-отели (как правило, на берегу моря); дома престарелых; студенческие общежития.

Предлагаем ознакомиться  Как обжаловать незаконную эвакуацию автомобиля

Европейский подход прижился в Таиланде: там есть строительные компании, которые по-другому в принципе не работают – только через гарантированный доход. В Турции это чуть менее популярно, подобные предложения появились всего лет пять назад.

А вот, например, в Болгарии подобная услуга хотя и появляется, но «заходит» с трудом. Экономической выгоды для компаний не получается. С одной стороны, застройщикам здесь нелегко продать квартиру – нет соответствующего спроса, а значит, предложение гарантированной доходности может стать маркетинговым ходом и привлечь покупателей.

Но… квартиру-то в любом случае надо будет сдавать отдыхающим, а сейчас в Болгарии это не так просто. Высока конкуренция, есть много предложений на вторичном рынке, и даже те 4-5% годовых гарантированного дохода, что предлагают застройщики в некоторых комплексах, скорее исключения из правил. Это вовсе не выделяющиеся по сравнению с другими странами предложения.

Можно ли рассчитывать на индивидуальные условия и преференции

Построить коттедж для сдачи в аренду и не прогореть

Не везде, но договориться можно, особенно если сумма инвестиций большая. По моему опыту, чаще всего индивидуальные условия удаётся обсудить в Турции. Там, где всегда принято договариваться.

Ну и, конечно, гарантированная доходность практически всегда будет ниже реальной доходности по факту. Насколько? Если гарантию даёт застройщик (и это его маркетинговый ход), то в зависимости от его экономического положения он вообще может предлагать гарантированные схемы в минус себе. Другое дело, когда доход предлагает полноценная управляющая компания и её интерес – заработать на марже. Соответственно, она будет получать больше, чем платить вам. Диапазон – в зависимости от страны, компании, объекта – 2–10%.

Чуть ли не единственное исключение, с которым я сталкивался, – предложения в Великобритании. Но там гарантированный доход даётся на иной класс недвижимости: не на квартиры на берегу моря, а на студенческие апартаменты или дома престарелых. То есть на объекты, где арендаторы находятся без проблем.

Оформление документов

Оформляя сделку, следует грамотно составить договор о найме. Если дом арендуется на срок менее года, составляется договор краткосрочной аренды.

В таком договоре не предусмотрено:

  • заселение временных жильцов, не указанных в договоре изначально;
  • возможность оформлять договор поднайма;
  • возможность смены арендатора;
  • у нанимателя отсутствует право продлевать срок аренды;
  • у собственника нет возможности требовать в суде отсрочки на расторжение договора.

Построить коттедж для сдачи в аренду и не прогореть

При передаче ключей, следует обязательно заключить акт приемки-сдачи, даже если вы сдаете дом на выходные и праздники. При этом, лучше не полениться и перечислить в нем все ценные вещи и имущество, прописать штрафы за их порчу. В противном случае, по приезду, собственник рискует получить полуразгромленый или разграбленный коттедж.

Выводы

Чтобы стать удачливым бизнесменом на рынке аренды загородного жилья, необходимо учитывать следующие факторы:

  1. К дому ведет хорошая, не загруженная дорога. Самые популярные направления в Подмосковье: Рублево-Успенское, Можайское, Новая рига, Киевское, Осташковское и Ярославское шоссе. Загородное жилье на Востоке и Юге Подмосковья абсолютно не пользуются спросом;
  2. Достаточно небольшого участка — от 6 до 12 соток, но важно, чтобы он был ухожен и благоустроен. В идеале на нем должны находиться: баня, беседка, мангальная, место для отдыха;
  3. Удаленность коттеджа от МКАД — максимум 30 км для длительной аренды, в зимний период — не больше 15 км;
  4. Площадь дома — не более 120 — 150 кв. м;
  5. Дополнительные удобства: гараж, баня, бетонированный подъезд, бассейн — приветствуются и положительно влияют на стоимость аренды;
  6. Плюсом будем если в коттедже: просторные комнаты, несколько санузлов, теплые стены и презентабельный вид;
  7. Важный фактор — хорошая экология и окружение. В идеале лес и речка или пруд — в пешей доступности;
  8. Участок должен быть огорожен, а поселок охраняться;
  9. Хорошие соседи.

Необходимо помнить, что специально покупать коттедж или дачу, чтобы потом их сдавать, абсолютно не выгодно — окупаемость слишком большая. Но если вы уже владеете земельным участком, то это все меняет.

Себестоимость строительства небольшого каркасного дома (120 — 150 кв. м) — 1-2 млн. руб., что дает возможность окупить инвестиции максимум за 3-4 года. Главное — не экономьте на подрядчиках, материалах и коммуникациях — это совершенно оправданные затраты, которые позволят вашему коттеджу приносить доход долгие годы.

Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector