Индивидуализация помещения по договору аренды

Как в 2019 году оформить аренду на часть помещения?

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,А.В.Тюрина

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Следующей категорией
«проблемных» объектов аренды являются здания и помещения, в которых
произведена несанкционированная перепланировка или
переоборудование.Перепланировка,
надстройка верхних этажей, снос, переоборудование — это действия,
которые могут вызвать проблему в оформлении арендных
правоотношений, если осуществлены без согласования.

В этом случае,
если договор подлежит государственной регистрации, например срок
аренды превышает один год, он не будет зарегистрирован.Стороны предпринимают
«хитрые», по их мнению, уловки. Указывают в договоре старые данные
об объекте, т.е. сведения, существовавшие до момента
перепланировки, с приложением действующих документов с фактически
недостоверными сведениями.

Вместе с тем формально
такие договоры считаются незаключенными по причине недостоверности
описания объекта аренды.Рискуют обе стороны,
каждая из которых вправе прекратить сложившиеся отношения (в
судебном порядке).Договоры аренды с
описанием объекта, не соответствующим действительности, заранее
имеют риск быть прекращенными, что не позволяет спрогнозировать
точное финансовое и налоговое будущее.

Предмет договора

Рассмотрим пример аренды
объекта с неузаконенной перепланировкой.Предположим, стороны
договорились заключить договор аренды. Арендатор, осознавая наличие
несоответствия помещений и сведений в документах, отражающих данные
до перепланировки, настаивает на приведении документов в законное
состояние.

Собственник начинает переоформление документов, но до
завершения этой стадии стороны заключают договор аренды, который
планируют зарегистрировать после получения арендодателем новых
документов на объект. Однако такой договор зарегистрировать не
удастся. Причина: договором не определен объект аренды.Поясним.

Судебная
практика

Постановление ФАС Московского округа от
05.05.2004 по делу N КГ-А40/3121-04Несогласование объекта в
договоре аренды указывает на его незаключенность.

Закон не ограничивает
право арендодателя передавать в аренду имущество, обремененное
правами третьих лиц, если такая передача не запрещена лицом, в чью
пользу произведено обеспечение.Наличие обременений
имущества, передаваемого в аренду, обязывает арендодателя
предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на это имущество
(ст.

613
ГК РФ)В
качестве обременений может выступать залог, сервитут, отнесение
объекта к памятникам архитектуры и т.п.Наличие обременений
является качественной характеристикой объекта, поскольку может
повлиять на права арендатора.Например, в случае
обращения взыскания на помещение, заложенное арендодателем в
обеспечение обязательств, в котором находится переданное в аренду
помещение, договор аренды может быть прекращен досрочно, если был
заключен без предварительного согласия залогодержателя (ст.

40
Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»).Несмотря на установленную
Гражданским кодексом РФ обязанность
арендодателя сообщать обо всех обременениях объекта аренды, этот
факт может быть скрыт. Объясняется это тем, что обременение снижает
ценность объекта и влияет на формирование цены по договору
аренды.Поэтому в текст договора
следует включить указание на отсутствие или наличие
обременений.Пример положения
об обременениях объекта

1. Здание, в котором
расположено помещение, является объектом культурного наследия,
зарегистрировано за N … от 01.07.2007 и обременено охранным
обязательством.

2. Здание, в котором
расположено помещение, передано в залог по договору N … от
01.01.2007, заключенному с банком … . Право залога
зарегистрировано внесено в ЕГРП за N … от 01.03.2007.Обременения недвижимости
подлежат государственной регистрации. Поэтому арендатор имеет
возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих
лиц из выписки из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость либо его сдачу в аренду, может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию алкоголя. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект с теми сведениями, которые содержатся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре.

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

Предмет договора

Предмет договора

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2019 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части.

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава  содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…» технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен.

С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно — его отсутствие в подаваемом на регистрацию комплекте влечет приостановление в регистрации аренды.

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях — сдать его в аренду. По сути с 01.01.

Предмет аренды

Существенными являются
условия о предмете договора, которые названы в законе или
иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
данного вида, а также все те условия, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
(п.1
ст.432 ГК РФ).Необходимо подчеркнуть,
что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,
передаваемому в аренду.

Под предметом договора, а
вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,
понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению во временное
владение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию имущества (объекта
аренды) по временное владение и (или) пользование с уплатой
арендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:
предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.
Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет аренды
имущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.Причина подмены понятий
«предмет» и «объект» договора кроется в исторически сложившейся
практике включать в раздел договора «Предмет договора» или «Общие
положения» информацию о предмете и об объекте.

В результате
складывается впечатление, что предметом договора аренды выступает
именно имущество, которое детально описывается в разделе «Предмет
договора». Данные об объекте аренды являются составляющей частью
предмета аренды.В
случае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такой
договор признается незаключенным.

Индивидуализация помещения по договору аренды

Пример описания
предмета арендыАрендодатель обязуется
предоставить арендатору за плату во временное владение и
пользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачивать
арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора
и вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,
согласованных сторонами.

Предлагаем ознакомиться  Свекровь требует долю от квартиры как составить договор

Площадь объекта аренды

Не менее важным, на наш
взгляд, представляет собой условие о площади договора аренды
недвижимости.Площадь объекта аренды
может являться существенным условием договора в том случае, если в
аренду передается часть здания или помещения или арендная плата
устанавливается за единицу площади, например, за 1 кв.м.

Отсутствие
в договоре указания на площадь при названных условиях является
обстоятельством для признания договора незаключенным.Вместе с тем общая
площадь может не являться существенным условием и не указываться в
договоре, если адрес, включая номер помещения, позволяет точно
определить передаваемое в аренду имущество.

Арендная плата в
договоре устанавливается за все указанные в договоре помещения.Тем не менее
рекомендуем включать в договор условие о площади в качестве
существенного во избежание случаев, когда размеры площадей,
передаваемых в аренду и указанных по устным заверениям, в
результате окажутся меньше обещанного.

Таков один из способов
обманного завышения цены.Подобный договор можно
признать недействительным при наличии достаточных доказательств,
например опубликованного в СМИ объявления о предложении аренды.
Устные свидетельские показания, вероятнее всего, суд примет во
внимание, но они могут не сыграть ту роль, которая им отведена.

Индивидуализация помещения по договору аренды

Рекомендация

1) факт причинения
убытков;

2) виновное поведение
стороны (неисполнение обязательства);

3) причинную связь между
причиненными убытками и виновным поведением лица, с которого
взыскиваются убытки, а также размер причиненных убытков.В
нашем примере вины арендодателя нет. Расхождение в размерах площади
вызвано ошибкой органа технической инвентаризации. Поэтому суды
правомерно отказывают арендаторам в удовлетворении их требований о
возмещении убытков.

Судебная
практика

Постановление 17
Арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 N 17АП-4111/2007-ГК
по делу N А50-1127/2007-Г14Полученная арендодателем
арендная плата за несуществующие площади квалифицируется как
неосновательное обогащение. Встречаются случаи, когда
регистрирующий орган отказывает в регистрации изменений в договор
аренды, мотивируя появлением нового объекта аренды. Такие случае
встречаются при изменении технических характеристик объекта
аренды.

Объект
аренды в строящемся здании

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

В
сфере коммерческого строительства стали появляться предложения по
передаче в аренду помещений в еще не построенных зданиях.Заключая договор,
арендаторы закрепляют за собой гарантированное право аренды
помещения, существующего только в проекте. Как правило, в обмен на
получение такого права на будущего арендатора возлагается
обязанность по завершению строительных, отделочных работ вплоть до
сдачи объекта в эксплуатацию.

Зарегистрировать такой
договор аренды, скорее всего, не получится, а обжаловать полученный
отказ в регистрации бессмысленно.Возникает вопрос: может
ли в качестве объекта аренды выступать помещение в здании, которое
еще не построено или находится в стадии строительства?Суды соглашаются с
регистрирующими органами и считают, что договор аренды не может
быть заключен в отношении строящегося объекта, т.е.

объекта,
который еще не существует или существует, но находится в процессе
изменения своих характеристик (Постановление ФАС Уральского округа от
09.08.2005 N Ф09-2495/05-С3).Суды приводят следующие
доводы, обосновывающие изложенную позицию:-
невозможно описать объект аренды, например ввиду его физического
отсутствия;


технические характеристики помещения после окончания строительства
могут измениться, что указывает на появление совершенно другого
объекта, отличного от согласованного в договоре;-
качественные характеристики объекта аренды подвергаются изменению в
процессе строительства;-
объект, который физически отсутствует, не представляет возможности
извлекать полезные потребительские свойства, которые сопровождают
процесс аренды.

Противоположная точка
зрения также имеется. Существуют судебные решения, признающие
помещения в строящихся зданиях полноценными объектами договора.Так, в п.16
Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 указывается, что
по смыслу ст.130
ГК РФ и ст.25
Закона N 122-ФЗ недостроенная недвижимость, не являющаяся
предметом действующего договора строительного подряда, относится к
недвижимому имуществу.

На это Постановление ссылаются суды,
признавая недостроенный объект недвижимости объектом договора
найма.Обращаем внимание
на важный факт, позволяющий судам принимать такие решения. Речь
идет об объектах строительства, на которые оформлены права как на
объект незавершенного строительства в соответствии с Законом N 122-ФЗ.

Судебная
практика

Постановления ФАС
Московского округа от 25.05.2000 по делу N КГ-А40/2021-00, от 21.03.2005 по делу N КГ-А41/1689-05 и
от 20.02.2006 по делу N
КГ-А40/442-06Судами приняты решения,
подтверждающие, что помещения, расположенные в строящихся зданиях,
на которые оформлены права как на объекты незавершенного
строительства, являются полноценными объектами предварительного
договора аренды помещений.

Договоры, которые стороны
именуют арендными, в соответствии с которыми будущий арендатор
наделяется обязанностями по совершению ряда действий по
строительству или ограничивается инвестиционными обязательствами,
по сути своей являются инвестиционными соглашениями, договорами
строительного подряда или содержат отдельные элементы нескольких
видов договоров.

Даже когда интерес
арендатора продиктован намерением арендовать строящийся объект в
будущем, стороны порой забывают, что такие правоотношения следует
оформлять предварительным договором аренды, который имеет свои
недостатки и особенности (подробно об этом см. в разделе
«Предварительный договор аренды»).

Объект
аренды и режим налогообложения

Подробное описание
предмета аренды помимо целей соблюдения требований гражданского
законодательства имеет значение и для налоговых правоотношений. В
ряде случаев именно условие об объекте аренды влияет и на вид
применяемого режима налогообложения, и на объем налоговых
платежей.При осуществлении
розничной торговли или оказании услуг общественного питания в
зависимости от размера занимаемой площади торгового зала (зала
обслуживания посетителей) налогоплательщик может применить такой
специальный налоговый режим, как ЕНВД — единый доход на вмененный
доход для отдельных видов деятельности (ст.346.27
НК РФ).

Арендодатель обязан
перейти на уплату ЕНВД по рассматриваемому виду деятельности, если
выполняются следующие условия:система налогообложения в
виде ЕНВД для такого вида деятельности, как оказание услуг по
передаче во временное владение и (или) пользование стационарных
торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли,
не имеющих залов обслуживания посетителей, введена на территории
муниципального образования, где работает арендодатель (подп.13
п.2 ст.346.26 НК РФ);

если арендодатель прекращает сдачу в аренду помещений на месяц или
более и не имеет действующих договоров аренды, он перестает быть
плательщиком ЕНВД. Обязанность по уплате ЕНВД существует только во
время осуществления деятельности по сдаче в аренду помещений,
переведенных на систему ЕНВД (п.2
ст.44 НК РФ).

Переводу на ЕНВД подлежит
деятельность по передаче в аренду следующих видов объектов:торговые места,
расположенные в торговом комплексе, на крытом рынке, на
автовокзале, железнодорожном вокзале, в административном здании, в
том числе в поликлинике, учебном заведении, в торговом центре, в
котором торговые секции не относятся к магазинам и павильонам, в
культурных и выставочных центрах на время проведения в них
выставок, ярмарок и иных мероприятий (письма Минфина России от 13.12.

https://www.youtube.com/watch?v=https:5A_HQ8yGJL0

2005 N
03-11-02/81, от 25.01.2006 N
03-11-03/02, от 10.03.2006 N 03-11-04/121);киоски (письмо Минфина России от 01.12.2005 N
03-11-04/3/157);торговые места, не
имеющие залов обслуживания посетителей (торговых залов), палатки,
ларьки, боксы (письма Минфина России
от 28.10.2005 N 03-11-04/3/123, от 22.05.

2006 N 03-11-04/3/267);рефрижераторные
контейнеры с холодильными агрегатами (письмо Минфина России от 20.01.2006 N
03-11-04/3/25);стационарные торговые
места, расположенные на открытых площадках рынка (письмо Минфина России от 25.01.2006 N
03-11-03/02);сборно-разборные палатки,
контейнеры, лотки и прилавки, размещенные на открытой
асфальтированной площадке (письмо
Минфина России от 18.01.

2006 N 03-11-04/3/17).Арендодатель не вправе
использовать режим ЕНВД, если сдает в аренду следующие виды
объектов:здания, строения,
сооружения (письмо Минфина России от
13.12.2005 N 03-11-02/81);складские помещения в
местах торговли (письмо Минфина
России от 26.12.2005 N 03-11-04/3/183);торговые места в
магазинах и павильонах, капитальный навес, под которым расположены
передвижные прилавки (письмо Минфина
России от 18.01.

2006 N 03-11-04/3/19);асфальтированные площадки
для организации торгового места (письмо Минфина России от 18.01.2006 N
03-11-04/3/17).Уплата ЕНВД
арендодателями-организациями предусматривает их освобождение от
обязанности по уплате налога на прибыль организаций (в отношении
прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду), налога на
имущество организаций (в отношении имущества, используемого для
аренды имущества, облагаемого ЕНВД) и единого социального налога (в
отношении выплат, производимых физическим лицам в связи со сдачей в
аренду имущества, облагаемого единым налогом).

Предлагаем ознакомиться  Гражданско-правовой договор с физическим лицом 2020 (образец). Виды и порядок заключения

Уплата ЕНВД
арендодателями-индивидуальными предпринимателями предусматривает их
освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических
лиц (в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду имущества,
облагаемого единым налогом), налога на имущество физических лиц (в
отношении имущества, используемого для аренды) и единого
социального налога (в отношении доходов, полученных от
предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом, и
выплат, производимых физическим лицам в связи с ведением
предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом).

Рекомендации

Помимо общих сведений об
объекте недвижимости в условии об объекте аренды целесообразно
отделить площадь торговых помещений от подсобных,
административно-бытовых помещений, а также от помещений для приема,
хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не
производится обслуживание покупателей.

На поэтажном плане,
прилагаемом к договору аренды в качестве неотъемлемой части,
следует указать все переданные в аренду помещения, где в цвете
выделить торговую площадь.Главным и основным
документом, определяющим право применения ЕНВД, является договор
аренды.Первичность договора
аренды в вопросе применения ЕНВД подтверждается арбитражными
судами.

Судебная
практика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от
18.08.2005 N А52-7436/2004/2Суд при наличии договора
аренды не принял во внимание обмеры помещений, проведенные
налогоплательщиком.Постановления ФАС
Северо-Кавказского округа от 17.08.2005 N Ф08-3691/2005-1482А, от
01.06.2006 по делу N А13-5764/ 2005-27, Северо-Западного округа от 17.08.

2005 по делу
N А26-346/2005-29При наличии договора
аренды доказательствами арендуемой площади не могут являться
показания работников налогоплательщика, письма и справки
арендодателя, свидетельства участника розничной торговли.В
ряде случаев арбитражные суды при наличии договора аренды
рассматривают возможность исчисления ЕНВД, исходя из «фактических»
метров, которые могут быть установлены в ходе осмотра, проведенного
в рамках выездной налоговой проверки.

Судебная
практика

Постановление ФАС Поволжского округа от
28.04.2005 по делу N А55-14810/2004-43Суд оставил без
удовлетворения требование налогового органа на том основании, что,
протокол осмотра составлен налоговым органом 05.08.2004,
проверяемым же периодом являлись I и II кварталы 2004 года.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
18.05.

Качество объекта аренды

Общие требования к
качеству объектов аренды, передаваемых арендатору, содержатся в
ст.611
ГК РФ, ответственность за которое на этапе передачи возлагается
на арендодателя с некоторыми исключениями, предусмотренными
ст.612
ГК РФ.По общему правилу
арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества
вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему
документами.

Качество помещения — это
условие договора аренды, которое может быть согласовано сторонами.
Помещение признается качественным, если арендатор уведомлен о
недостатках. Помещение признается некачественным, если арендатор не
знал о недостатках, которые выявлены во время или после принятия
помещения в аренду, но при условии, что такие недостатки возникли
до заключения договора или принятия помещения.

Возложение на
арендодателя обязанности по предоставлению качественного помещения
подкреплена нормой об ответственности, которая стимулирует
арендодателя до заключения договора честно указать на имеющиеся
скрытые недостатки и не утаивать видимые.Правило п.1
ст.612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки
сданного в аренду имущества, которые полностью или частично
препятствуют его использованию, даже если во время заключения
договора аренды он не знал об этих недостатках, действует только в
отношении скрытых недостатков.

Видимые недостатки

Скрытые недостатки не
могут быть выявлены в процессе обычного осмотра. Причем
арендодатель может и не знать о них, а может их просто
скрывать.К
скрытым недостаткам может быть отнесено отсутствие отопления (если
помещение должно отапливаться, а принятие помещения в летнее время
не давало возможности проверить исправность системы отопления),
отсутствие вентиляции, протечка потолка после дождя (когда
визуальный осмотр не указывает на наличие дефектов, например
навесные потолки скрывают трещины в основном потолочном
пространстве) и т.п.

Рекомендации

Во избежание споров по
определению характера имеющихся скрытых недостатков в объекте,
которые могли возникнуть до заключения договора аренды и до
передачи объекта аренды, включите в текст договора условие о
порядке проведения обследования скрытых недостатков,
предусмотренных ст.612
ГК РФ.ПримерПриведем условия договора
аренды о выявлении скрытых недостатков.

1. В случае появления у
арендатора подозрений о наличии в объекте скрытых недостатков,
возникших до заключения договора аренды и до передачи объекта
(именуемых далее — скрытые недостатки), арендатор направляет в
адрес арендодателя письменное уведомление о создании комиссии и
проведении обследования объекта аренды.

2. Комиссия формируется
из представителей арендатора. Обследование осуществляется при
участии представителя арендодателя и эксплуатационной организации,
обслуживающей объект.

3. Обследование
назначается арендатором, но не может быть проведено ранее 3 (трех)
дней с момента получения арендодателем уведомления.

4. Уведомление должно
содержать дату составления, указание на имеющиеся подозрения о
наличии скрытых недостатков, указание на косвенные или явные
подтверждения имеющихся подозрений, дату и время проведения
обследования объекта.

5. Уведомление должно
быть направлено через почтовое отделение связи или с курьером путем
передачи уведомления в секретариат арендодателя. Арендодатель
ставит отметку о получении на копии уведомления с указанием лица,
принявшего уведомление, его должности, даты и времени получения,
подписи принявшего лица и с приложением печати арендодателя.

6. В день проведения
обследования объекта члены комиссии должны явиться в место
расположения объекта в указанное в уведомлении время.
Уполномоченный представитель арендодателя передает арендатору
оформленную в соответствии с действующим законодательством
доверенность на право участия в обследовании объекта и подписания
результатов обследования.

7. В обследовании должны
принимать участие представители эксплуатационной организации «…»
(адрес, телефон, договор на обслуживание арендодателя N …).
Арендатор направляет уведомление представителям эксплуатационной
организации о дате и времени обследования объекта.

8. Арендатор вправе
привлечь дополнительно независимых экспертов, имеющих специальные
познания в соответствующей области, для проведения обследования и
экспертизы скрытых недостатков. Указанные лица могут входить в
состав комиссии.

9. Результат обследования
оформляется актом обследования. В случае выявления скрытых
недостатков составляется дефектная ведомость, которая подписывается
членами комиссии и другими участвовавшими в обследовании лицами. В
случае отсутствия недостатков составляется акт.

10. Сторона вправе
назначить экспертизу скрытых недостатков, обратившись в
государственное экспертное учреждение при Министерстве юстиции РФ.
Экспертизу оплачивает сторона, инициирующая экспертизу. Если в
результате проведения экспертизы скрытые недостатки будут
подтверждены, все расходы, связанные с проведением экспертизы,
возлагаются на арендодателя, который обязан возместить их
арендатору не позднее 7 (семи) дней после получения арендодателем
результатов экспертизы.

11. В случае выявления в
процессе обследования и (или) экспертизы скрытых недостатков,
возникших до заключения договора аренды и до передачи имущества в
аренду, арендатор действует в соответствии с нормами ст.612
ГК РФ.Вместе с тем арендодатель
не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были
им оговорены при заключении договора аренды или были заранее
известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во
время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении
договора, при передаче имущества. Указанное правило касается
недостатков известных, озвученных арендатору или видимых.

Видимые недостатки могут
быть выявлены путем осмотра и проверки работоспособности без
привлечения специалистов, обладающих специальными знаниями.
Например, видимые трещины стен, отсутствие плитки на полу,
сломанный замок двери, разбитое окно, неработающий аппарат телефона
или кондиционер.Процесс передачи
арендованного помещения заключается в проверке арендатором
соответствия договору качества передаваемого объекта.

В процессе
осмотра арендатор должен проверить исправность работающего
оборудования.После осмотра помещения и
подписания акта приема-передачи помещения, в котором отсутствуют
замечания о выявленных видимых недостатках при их отсутствии в
тексте договора, арендатор не вправе заявлять требования о замене
или ремонте таких неисправностей.

Считается, что арендатор принял
качественное помещение.Указанные недостатки
таковыми не признаются в рамках заключаемого договора. Считается,
что арендатор знает о видимых недостатках и принимает их как не
препятствующие целевому использованию в деятельности, которую он
намеревается осуществлять.

Рассмотрим последствия
исправления недостатков, возникших до заключения договора аренды,
при условии, что они не оговорены в самом договоре.Обращаем внимание:момент возникновения
недостатков отличается от момента обнаружения недостатков,
возникших ранее.Определение лица,
ответственного за устранение недостатков, зависит от момента
возникновения недостатков.

Те недостатки, которые
возникнут после заключения договора, будут регулироваться по
правилам о содержании арендованного имущества. Подробнее см. раздел
«Содержание арендованного объекта».Итак, рассмотрим
правовые, финансовые и налоговые последствия исправления
недостатков арендованного имущества.

Расходы по устранению
видимых недостатков, возникших после принятия помещения
арендатором, несет он же, если недостатки не оговорены в договоре
или акте.Расходы по устранению
скрытых недостатков, возникших до заключения договора аренды, несет
арендодатель.При этом арендатору
придется доказать момент возникновения обнаруженных недостатков,
если арендодатель не согласится с претензией.

Предлагаем ознакомиться  Дарственная или завещание на квартиру

Порядок выявления скрытых
недостатков стороны могут предусмотреть в договоре.Хотя для арендатора
выгоднее не включать в договор условия о порядке выявления
недостатков, которые могут существенно затянуть процесс их
выявления, поскольку будет действовать императивная норма ст.612
ГК РФ, или ограничиться указанием о праве арендатора
действовать в соответствии со ст.612
ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Последствия при выявлении
скрытых недостатков иные, чем при выявлении видимых.В
случае выявления скрытых недостатков, не указанных в договоре или
акте, у арендатора появляются права, предусмотренные п.1
ст.612 ГК РФ.Арендатор вправе по
своему выбору действовать следующим образом:потребовать от
арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков
имущества;

непосредственно удержать
сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из
арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;потребовать досрочного
расторжения договора.Арендодатель, извещенный
о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки
имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить
предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом,
находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить
недостатки имущества.

Арендатор вправе
самостоятельно исправить выявленные скрытые недостатки, а затем
предъявить арендодателю счет для возмещения понесенных
расходов.Обращаем внимание:
если договор аренды содержит положения, устанавливающие порядок
выявления скрытых недостатков и признания их таковыми, арендатор
обязан действовать в соответствии с такими условиями.

Невыполнение
им согласованного порядка действий является основанием для отказа в
возмещении понесенных арендатором расходов.Если арендодатель сможет
представить суду доказательства того, что недостатки возникли после
заключения договора, то порядок расходов должен регулироваться
правилами по содержанию арендованного имущества (ст.616
ГК РФ).

Более подробно порядок взаимоотношений сторон по
содержанию имущества рассмотрен в разделе «Содержание арендованного
объекта».Возвращаясь к вопросу о
возмещении расходов по исправлению скрытых недостатков, возникших
до заключения договора, отметим, что если удовлетворение требований
арендатора или удержание им расходов на устранение скрытых
недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору
убытки, он вправе потребовать возмещения непокрытой части
убытков.

Таким образом, арендатор,
выявив скрытые недостатки, которые мешают ему пользоваться
арендованным имуществом по назначению в соответствии с договором
аренды, вправе воспользоваться любым из перечисленных в ст.612
ГК РФ способом их устранения.В
том числе у арендатора возникает право самостоятельно произвести
устранение выявленных недостатков, предварительно уведомив об этом
арендодателя, и требовать возмещения понесенных расходов.

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.

Есть несколько способов выделить помещение для аренды:1. Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.

запись в выписке ЕГРН об аренде

запись в выписке ЕГРН об аренде

2. Если в собственности находится одно большое помещение и из него необходимо сдать в аренду только часть, – изготавливается технический планчасти помещения для аренды. По результату Вы получается выписка ЕГРН, в которой прописывается временный кадастровый номер для выделенного помещения.

заказать выписку из ЕГРН

заказать выписку из ЕГРН

Целевое назначение имущества

Назначение имущества —
это качественная характеристика объекта аренды. В соответствии с
п.1
ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества.Не стоит пренебрегать в
тексте договора условием о целевом назначении имущества,
передаваемого в аренду, поскольку целевое назначение имущества не
всегда соответствует целевой направленности деятельности арендатора
по использованию такого имущества.

Как было указано выше, в
процессе осмотра помещений не всегда можно точно определить все
качественные характеристики объекта. Например, скрытые недостатки
могут быть обнаружены намного позже.Обращаем внимание:
игнорирование в тексте договора условия о цели, в соответствии с
которой арендатор намерен использовать помещение, указывает на то,
что стороны не имеют по этому поводу разногласий.

Тем не менее целевое
назначение объекта может быть ограничено или деятельность
арендатора может не соответствовать целевому назначению
помещения.Согласно п.1
ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие
условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением
имущества.

Если арендатор нарушает
изложенное правило, арендодатель вправе потребовать расторжения
договора и возмещения убытков (п.3
ст.615 ГК РФ).Во избежание споров
рекомендуем включать в договор аренды условие о целевом
использовании объекта аренды.Как было указано ранее,
основные характеристики объекта аренды лучше формировать в
соответствии с документами о правах на объект.

Например, в
свидетельстве о собственности содержится указание на разрешенное
целевое использование, а также указываются имеющиеся ограничения и
обременения.Так, отнесение здания к
категории памятников архитектуры может ограничить возможность его
реконструкции. А если деятельность арендатора связана с
необходимостью по переустройству или реконструкции здания, то
целевые потребности сторон договора не совпадут и договор не будет
заключен.

А заключенный договор впоследствии будет расторгнут.В
результате арендатор потерпит убытки и будет вынужден отказаться от
помещения и искать объект, удовлетворяющий его потребностям.Затраты арендатора в виде
уплаченной арендной платы не смогут быть учтены в качестве
расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Указанные затраты не удовлетворяют признакам обоснованности по
п.1
ст.252 НК РФ, поскольку произведены для осуществления
деятельности, которая не направлена на получение дохода.Условие о целевом
использовании объекта аренды является гарантией арендатора, что он
получит помещение, позволяющее ему осуществлять намеченную
деятельность.

Представим, что
арендодатель умолчал о целевом ограничении использования помещений,
а арендатор не скрывал планируемый вид деятельности и настоял о
включении такого условия в договор.О
нарушении ограниченного целевого использования помещений арендатор
рано или поздно узнает, например от контролирующих органов.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

В
рассматриваемом случае вина арендодателя очевидна: он не
предоставил арендатору помещение в состоянии, которое позволяет
использовать его по целевому назначению, чем нарушил п.1
ст.611 ГК РФ.Арендодатель отвечает за
недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично
препятствующие пользованию им, даже если во время заключения
договора аренды он не знал об этих недостатках (п.1
ст.612 ГК РФ).

При обнаружении таких
недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения
договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание
им расходов на устранение недостатков из арендной платы не
покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать
возмещения непокрытой части убытков.

Судебная
практика

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579Арендатор вправе
требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по
договору аренды не может быть использован по целевому
назначению.Заключению договора
предшествовало опубликование предложения арендодателя о проведении
конкурса по заключению договора аренды на помещение свободного
назначения.

Индивидуальный предприниматель (ИП) в адрес
арендодателя направил заявку, содержащую просьбу о предоставлении
помещений в аренду и цель использования объекта.По результатам конкурса
ИП заключил договор аренды. В договоре указано целевое
использование — для размещения магазина. Арендодатель не
предупредил арендатора об отнесении помещений к объектам
гражданской обороны, что исключает возможность реконструкции.

в связи с
тем, что договором определено целевое назначение, у арендатора
возникло право требования предоставить ему имущество,
приспособленное для использования под организацию торговли.На основании п.1
ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в
аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию
им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об
этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор
вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если
удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на
устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные
арендатору убытки, он вправе потребовать от арендодателя возмещения
непокрытой части убытков.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Таким образом, суд
указал, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения
договора и взыскания убытков.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579Арендатор вправе
требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по
договору аренды не может быть использован по целевому
назначению.

Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector