Каков порядок предоставления в залог земельных участков

Правовые особенности ипотеки на земельный участок

/ Ипотека / На земельный участок

Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума.

При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

Каков порядок предоставления в залог земельных участков

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику.

Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли.

Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор.

Предлагаем ознакомиться  Приватизация садового дома на дачном участке в 2020 году

В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли.

Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций.

В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения.

Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Покупка земельных участков без строений — это примерно 25% сделок на рынке загородной недвижимости.

— оформить кредит под залог другой недвижимости (городской квартиры, офисного помещения);

— взять целевой кредит под строительство;

— попытаться получить ипотеку под залог земельного участка.

Предлагаем ознакомиться  Земельный участок под многоквартирным жилым домом

Казалось бы, что последний из представленных вариантов – самый очевидный и логичный: покупаем земельный участок в кредит – отдаем его же в залог.

Однако на практике ипотеку под залог земли получить не так-то просто…

Давайте попытаемся взглянуть на этот вид ипотеки «глазами» банков. Почему отечественные кредитно-финансовые учреждения в большинстве своем не горят желанием принимать в качестве залога землю?

Неопределенность ликвидности земельного участка

Спрос на городские квартиры (особенно в крупных городах) всегда предсказуемо стабилен и высок. ЛЮБАЯ квартира, выставленная на продажу по цене на несколько тысяч ниже среднерыночной, гарантированно продастся за пару дней.

Как взять кредит под залог земельного участка

Последние изменения: январь, 2018 года

Взять кредит под залог земельного участка можно в нескольких банках, а также в кредитных организациях. Но потенциальный заемщик, который хочет это сделать, сталкивается с рядом сложностей.

Все потому, что данный вид кредитования является рисковым для финансовых учреждений.

Те из них, которые готовы выдать денежные средства под залог земли, выдвигают немало требований, как заемщику, так и по отношению к залогу.

Кредиты под залог земли не входят в перечень распространенных банковских продуктов. Это объясняется тем, что такой залог является низколиквидным.

Если у заемщика возникают серьезные финансовые проблемы, и он не может выполнять свои обязательства, то найти покупателя на землю для их решения в короткие сроки удается не всегда.

Кроме того, юридическая сторона продажи земельных участков имеет много нюансов. Если банк пропустит один из них, то может вообще участок не продать.

Практически все финансовые учреждения выдвигают к земле как к предмету залога одинаковые требования, а именно:

  1. Земельный участок должен быть в единоличной собственности потенциального залогодателя.
  2. Назначением использования земельного участка должно быть строительство или ведение приусадебного хозяйства. Отдельные кредитные учреждения также принимают в залог землю сельскохозяйственного назначения.
  3. Если потенциальный заемщик предоставляет в залог землю, где планирует строительство, то на него также должен быть полный пакет документов. В него входит: разрешения от местной исполнительной власти, проект и договор с подрядной организацией.
  4. Если на участке находится строение, то в банк необходимо представить документы и на него. Стоит отметить, что в ситуации, когда здание принадлежит другому лицу, шансы получить кредит под залог земли минимальны.

Сумма кредита зависит в первую очередь от стоимости участка. Ее расчет выполняется с учетом следующих нюансов:

  • Местонахождение и назначение участка.
  • Наличие коммуникаций на участке или подведенных к нему.
  • Наличие и состояние подъездных путей.
  • Характеристика почвы (если участок имеет сельскохозяйственное назначение).

Среди множества предложений банков, особый интерес представляют кредит под залог земельного участка. Этот вид займа отличается длительностью срока и доступной процентной ставкой, которая гораздо ниже обычных займов. Однако для получения средств от банка необходимо пройти более долгую процедуру согласования и сбора большего количества документов.

Регистрация ипотеки земельного участка

21 мая 2015, 21:17

Земельная ипотека – вид кредитования, при котором залогом выступает земельный участок. В последнее время данный способ заимствования набирает популярности.

На это влияют увеличение темпов загородного строительства и необходимость привлечения дополнительных средств в сельское хозяйство. Процедура выдачи кредита на земельный участок предполагает своевременную регистрацию ипотеки.

Об этом – далее. 

Основными терминами в договоре земельного ипотечного кредитования являются:

  • Залогодатель (заемщик) – юридическое или физическое лицо, которое передает объект недвижимости в ипотеку.
  • Залогодержатель (кредитор) – кредитное учреждение, которое на время действия кредита принимает объект недвижимости в качестве обеспечения требований по кредитному договору.
  • Ипотека – вид обеспечения выполнения обязательства по кредитному соглашению. При этом она остается в собственности и распоряжении залогодателя. При невыполнении обязательств, прописанных в договоре, кредитор имеет право на удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки (например, он может продать его на аукционе).
  • Предмет ипотеки – недвижимое имущество, которое передается залогодателем залогодержателю.  Является гарантией выполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению. Обычно под данным термином понимают земельные участки, перечень и назначение которых определяется законодательством. Заемщик может ими распоряжаться согласно договору. На их отчуждение на время действия кредитного соглашения налагается нотариальный запрет, так называемый арест. Если на земельном участке находятся какие-либо постройки, то они передаются в ипотеку вместе с участком, если другое не оговорено договором.
  1. Необходимо написать заявление в фин.учреждении на получение ссуды под залог земельного участка.
  2. Далее следует получить документ, подтверждающий назначение участка, который передается в ипотеку. Перечень земель, которые не могут быть переданы в залог, определяется законодательно.
  3. Проведение оценки участка. Этот процесс довольно сложный, так как оценка земельного участка должна учитывать большое количество факторов.
  4. Составление договора ипотеки и нотариальная регистрация его в реестре вещных прав на недвижимое имущество. Этой записью в реестре налагается запрет на отчуждение, пока не будет прекращено действие договора кредитования.

Договор ипотеки земельного участка регистрируется в том же порядке, что и ипотека под залог жилой недвижимости. Единственная особенность этого вида залога: запрет на отчуждение земельного участка автоматически налагается на все возведенные на нем постройки, без исключения. 

Это регулируется законодательно (ст. 65 Закона «Об ипотеке…»). Если договором оговорено другое, то постройки могут не передаваться в залог, но продать их можно будет только по согласию залогодержателя.

  1. Заявление по установленной Министерством юстиции форме.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Платежное поручение, удостоверяющее внесение платы за предоставление выписки из реестра прав.
  4. Документ об уплате госпошлины.
  5. Копия справки о присвоении номера физического лица-плательщика налогов.
  6. В случае подачи заявления уполномоченным лицом потребуются доверенность и документы, удостоверяющие его личность.
  7. Ипотечный договор, которым предусматривается передача имущества в залог.
  8. Дополнительно при передаче в ипотеку земельного участка необходима выписка из земельного кадастра.
Предлагаем ознакомиться  Кому после смерти мужа по закону переходит имущество?

Такое обращение готовит залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств, прописанных в договоре ипотеки. При этом, чтобы продать залоговое имущество через торги кредитор должен доказать то, что условия соглашения были нарушены. 

Банк имеет право готовить обращение взыскания, если заемщик:

  • допустил просрочку платежа по кредиту;
  • без ведома банка сдал в аренду участок или начал на нем строительство;
  • пытается изменить назначение участка, не известив об этом банк.

Данное обращение является правом залогодержателя, но не обязанностью. Что касается земельных участков сельхоз. назначения, законом предусмотрен запрет на их взыскание, пока не закончится срок сезонных работ. Такая норма действует до 1 ноября года, когда истекает срок погашения обязательств.

  1. При передаче земельного участка в ипотеку оговорите с банком возможность строительства на нем. Помните: без разрешения залогодержателя вы не сможете построить даже сарай на этой площади.
  2. При заключении договора внимательно читайте условия, по которым банк может подать обращение взыскания.
  3. Старайтесь не доводить дело конфликтной ситуации, а всегда поддерживайте контакт с банком. Стоимость реализованного через аукцион имущества гораздо ниже рыночной.
Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector