Нарушение застройщиком сроков сдачи дома

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

В законе четко указано, что строительная фирма обязана передать жилье не позднее, чем указано в ДДУ. Таким образом, если прием квартиры в положенную дату не состоялся по вине застройщика, со следующего дня дольщик имеет полное право взыскивать с нарушителя неустойку.

Вместе с тем в договоре участия в долевом строительстве не всегда легко обнаружить дату передачи объекта, поскольку застройщики ее могут обозначить не конкретным числом, а в виде неких расплывчатых формулировок. В некоторых случаях срок обозначается кварталом, например, «в третьем квартале 2016 года», здесь просрочкой считается не сдача объекта 1 октября указанного года.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В ДДУ может быть указано, что квартира будет передана в течение месяца после приема дома госкомиссией. Находим в договоре эту дату и отсчитываем от нее тридцать дней. Тридцать первый день уже будет считаться просрочкой. Согласно закону, если срок передачи жилья выпадает на выходной день, то застройщик обязан произвести сдачу в ближайший будний день.

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ.

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст. 333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право. Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Нарушение застройщиком сроков сдачи дома

Дело №1. В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Дело №2. В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, участник долевого строительства вправе подписать с застройщиком дополнительное соглашение, в котором будет установлен иной срок передачи объекта, но не обязан этого делать. Если участник согласится изменить срок передачи объекта долевого строительства, то лишится права требовать с застройщика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, который был предусмотрен первоначальной редакцией договора.

Предлагаем ознакомиться  Как выселить соседей алкоголиков из помещения за нарушение прав

Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из п. 1 ст. 314 ГК РФ следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Право на обращение в суд имеет любое заинтересованное лицо, чьи права нарушены в силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.

Из ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению в добровольном порядке.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Из содержания вышеприведенных норм права следует, что обратиться к застройщику с претензией участник долевого строительства вправе с момента, когда его права были нарушены, т.е. с момента, когда застройщик нарушил условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства, тем самым не исполнил свое обязательство.

Для удовлетворения требований о взыскании неустойки их необходимо официально предъявить застройщику путем направления на его юридический адрес (он должен быть указан в договоре) заказного письма с уведомлением (лучше также составить опись вложения), в котором указать реквизиты договора участия в долевом строительстве, подробно описать, в чем выражается нарушение права участника (в данном случае ссылка на ст.

6 Закона о долевом строительстве и положения договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта), рассчитать неустойку на день направления претензии (неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем нарушения срока передачи) и предъявить требования об уплате рассчитанной сумы неустойки, указав реквизиты своего счета, на который застройщик должен перевести денежные средства.

Указанные требования застройщик должен удовлетворить в течение 10 дней с момента их получения (ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Обращение в суд

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

В случае если застройщик в указанный срок не удовлетворит требования участника долевого строительства (потребителя), участник вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд, при этом в силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) (в данном случае с застройщика) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Участник долевого строительства также вправе заявить требования о взыскании компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя и иных расходов, связанных с рассмотрением дела (судебные издержки согласно ст. 94 ГПК РФ), а также убытков, возникших в связи с нарушением срока передачи квартиры.

Допсоглашение — не подписывать

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Предлагаем ознакомиться  Сколько могут удержать из зарплаты за недостачу при увольнении

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Закон обязывает застройщика, не укладывающегося в положенные сроки, предложить участникам отодвинуть дату сдачи дома (решить этот вопрос самостоятельно он не вправе). Застройщик рассылает дольщикам письма за два месяца до наступления срока. При согласии последнего между сторонами подписывается соглашение.

Каждый участник решает сам: стоит или не стоит идти на компромисс со строительной компанией. Для кого-то это выгодно, поскольку дается возможность продлить сроки внесения платежей по договору. Другие, наоборот, хотят быстрее въехать в квартиру. Однако нужно учесть, что давая свое согласие на пересмотр даты, дольщик не сможет потребовать неустойку за просрочку, если конечно, застройщик снова не нарушит своих обязательств.

Оценить шансы на сдачу

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
    (неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать.

Шаг третий – составляем претензию застройщику

Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры производится в претензионном и/или судебном порядке. Сначала на имя застройщика составляется претензия. Она является официальным документом и пишется в деловом стиле без художественных и литературных изысков.

В шапке документа указываются данные адресата (наименование компании, адрес) и свои данные (ФИО, адрес, телефон).

Текст письма должен содержать:

  • сведения о ДДУ (его номер, когда заключен),
  • обязательства застройщика и срок их исполнения по договору;
  • фактическое исполнение обязательств (если передача объекта уже состоялась) с указанием срока просрочки;
  • если объект еще не передан, указывается количество просроченных дней;
  • статьи закона, которые нарушил застройщик (в данном случае это – ст.6. 214 ФЗ, ч.1. ст.330 ГК);
  • сумму неустойки;
  • реквизиты счета, куда необходимо перевести деньги;
  • срок исполнения требования.

К претензии нужно приложить:

  • копию договора ДДУ;
  • копию акта приема квартиры (при наличии);
  • расчет пени.

Дождаться сдачи

Согласно положениям ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 указанной статьи (когда стороны заключили дополнительное соглашение).

В соответствии с ч. 2 этой статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Частью 3 указанной статьи установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Предлагаем ознакомиться  Может ли работодатель не допустить к работе без заключения медосмотра || Может ли работодатель не допустить к работе без заключения медосмотра

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Нарушение застройщиком сроков сдачи дома

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Шаг четвертый – рассчитываем неустойку

Для проведения расчетов берется 1/300 ключевой ставки ЦБ (для граждан она умножается на два). Ставка – величина непостоянная. В последнее время она постоянно снижается, соответственно и сумма неустойки, рассчитанная в разные периоды, будет неодинаковой. С сентября 2106 года она составляла 10 %, с 27 марта 2017 г. – 9.75 %.

Пеня рассчитывается:

  1. На дату подачи претензии, если акт еще не подписан;
  2. На дату исполнения обязательств (если на руках имеется подписанный приемо-передаточный акт).

Рассчитывать неустойку можно по ключевой ставке, действующей в текущий момент, либо по периодам действия ставок.

Разберем на примере.

Квартира, стоимостью семь миллионов рублей, должна быть передана 15 мая 2016 года, а фактически передача состоялась 15 мая 2017 года. Просрочка составляет 363 дня, из которых:

  • в течение первых 127 дней (до 19 сентября 2016 г.) ставка ЦБ составляла 10.5 %,
  • 187 дней (с 20 сентября 2016 г. по 26 марта 2017 г.) размер ставки был 10 %,
  • 49 дней (с 27 марта 2017 г. по 15 мая 2017 г.) ставка равнялась 9.75 %.

Формула расчета неустойки, приведенная в 214 ФЗ:

Пеня = (сумма ДДУ/100×ставка ЦБ×2)× кол-во просроченных дней.

Расчет по периодам действия ставок будет выглядеть следующим образом:

  • За 127 дней сумма составит 622 300руб.
  • За 187 дней – 863 940 руб.
  • За 49 дней – 222 950руб.

Итого, получается сумма 1 709 190 рублей.

Если производить расчет по действующей на сегодняшний день ставке 9,75%, то сумма будет равна 1 651 650 рублей.

Как видно из приведенных подсчетов, в данном случае дольщику выгоднее будет рассчитывать неустойку по периодам, поскольку больший период просрочки действовали более высокие, чем сегодня ставки ЦБ.

Продать сейчас

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, в данном судебном деле, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

Шаг шестой – готовим иск в суд

Текст искового заявления будет по сути тот же, что и в претензии. Необходимо пересчитать неустойку на момент подачи иска. Дополнительно к документам, указанным ранее, прилагается претензия с штампом о вручении. Если сумма иска превышает один миллион рублей, придется также оплатить госпошлину.

К требованиям, которые были выставлены ранее, можно добавить следующие:

  • моральную компенсацию;
  • штраф 50 % от всей суммы иска (на основании закона о защите потребителей);
  • убытки, понесенные дольщиком;
  • оплату услуг юриста и госпошлины.

Шаг седьмой – выбираем суд для подачи иска

Согласно закону дольщик может

выбрать суд общей юрисдикции

 из трех возможных вариантов: по месту своего проживания, адресу компании-застройщика или местонахождению объекта строительства. Но не спешите подавать иск в суд, ближайший к своему дому. Сначала изучите судебную практику по применению в нем 333 ст. УК РФ. На основании данной статьи по ходатайству, поданному застройщиком, суд вправе уменьшить размер неустойки, рассчитанной дольщиком.

Нарушение застройщиком сроков сдачи дома

В каждом суде имеется своя правоприменительная практика этой статьи. Одни суды практически всегда сокращают сумму пени, и наверняка это сделают и в вашем случае, другие – применяют данное положение закона крайне редко. Дольщик может выбрать четвертый вариант, который сегодня получил достаточно широкое распространение – передать требование неустойки юр. лицу. Организация выступит от своего имени в Арбитражном процессе, где 333 статья практически не применяется.

Мы подробно расписали стандартные шаги, которые нужно сделать дольщику, чтобы взыскать неустойку, однако в каждом деле есть свои нюансы. Чтобы гарантированно получить максимальный размер компенсации, необходимо обратиться к профессиональным юристам, которые знают, как этого добиться. Именно такие работают в Обществе защиты прав дольщиков. Мы окажем вам помощь в любых проблемах долевого строительства. Ждем ваших вопросов в форме обратной связи на странице «Контакты».

Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector