Как выселить квартирантов без договора аренды из квартиры?

Какие документы проверять у наймодателя

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)
Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП.

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН.

В тех случаях, когда собственник решает пустить в свою квартиру квартирантов без оформления договора, нормы ГК РФ и ЖК РФ его не защищают. Он не вправе ссылаться на статью 687 ГК РФ, предусматривающую основания расторжения соглашения и выселения жильцов.

Вместе с тем, он вправе потребовать, чтобы арендаторы съехали, поскольку у них нет законных оснований для проживания в квартире.

Собственник прибегает к выселению в следующих случаях:

  • регулярные жалобы от соседей;
  • использование жилья не по назначению (офис, мастерская, склад, магазин);
  • халатное отношение к чужому имуществу;
  • регулярные вечеринки, злоупотребление алкоголем, крики, драки;
  • уклонение от оплаты аренды, коммунальных услуг;
  • угроза жизни и здоровья собственника, других лиц;
  • сдача помещения в поднайм третьим лицам.

Плюсы и минусы документа

В случае, когда стороны не заключили договор найма на жилье, конфликт может принести негативные последствия обоим участникам.

Наиболее неблагоприятные последствия наступают для арендодателя. Рассмотрим их более подробно.

Заключение договора аренды решает большинство спорных вопросов, которые могут возникнуть между арендодателем и съемщиком.

Преимущества для арендодателя:

  • в договоре указываются данные временного жильца, включая серию и номер паспорта, что в случае возникновения проблем повысит шансы на его поиск;
  • оговариваются сроки оплаты, правила поведения жильца, сроки проживания;
  • указывается количество лиц, которые будут проживать на территории арендуемого жилья;
  • договор можно заверить у нотариуса и вы получите официальный документ, который можно предоставить в налоговую службу;
  • дополнительно можно приложить результаты совместной инвентаризации, что позволит обойти стороной конфликты, связанные с недостачей того или иного имущества;
  • так как вы получаете доход с аренды жилья, можно оформить индивидуальное предпринимательство, а это не только стаж, но и небольшой вклад в свой пенсионный фонд.

Если вы хотите дать возможность съемщику повторно сдать квартиру, укажите это в договоре отдельным пунктом, а также составьте перечень условий при выполнении которых субаренда будет возможной без последствий.

Преимущества для съемщика:

  • в договоре может оговариваться частота посещения арендодателя, что даст вам больше возможностей для личной жизни;
  • вы не останетесь без крыши над головой, заплатив предварительно довольно немалую сумму;
  • вас не заставят платить больше, чем указано в договоре и не изменят стоимость спустя какое-то время;
  • в случае нарушения договора, вы при помощи правоохранительных органов можете потребовать компенсацию у арендодателя;
  • указывается, за какие коммунальные услуги необходимо вносить ежемесячную плату.
Предлагаем ознакомиться  Образец договора на поставка песчано гравийная смесь

Внимание! При заключении договора обеим сторонам следует согласовать пункт «Преждевременное прекращение действия договора», в котором нужно указать возможные варианты его расторжения обоюдному согласию

Основные недостатки для сторон:

  • если в договоре строго ограничивается количество проживающих людей, а также возможность приводить в гости друзей, знакомых и близких, тогда нарушив это правило, съемщик нарушает условия, что приведет к конфликтам и делает документ об аренде недействительным;
  • недобросовестные наниматели могут воспользоваться актом приема/передачи и заставить компенсировать ущерб даже за те вещи, которые износились естественным образом.

Как выселить арендатора, если с ним не заключен договор?

При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.

Несмотря на то, что договор найма отсутствует, нужно руководствоваться требованиями закона. В противном случае поведение собственника будет расценено как самоуправство.

По факту нахождение граждан в чужой квартире без договора аренды расценивается как самовольное проникновение без права на проживания.

Чтобы освободить помещение, хозяину нужно договориться с жильцами о встрече и организовать переговоры. С собой следует принести паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Квартиросъемщики обязаны покинуть квартиру по первому требованию.

Не рекомендуется вторгаться в помещение, если арендаторов нет на месте. Они могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже вещей. Необходимо встретиться с жильцами лично и предложить им съехать добровольно. Если они возражают, можно озвучить намерение обратиться к участковому.

Самостоятельно применять силу нельзя. Квартиранты обратятся в правоохранительные органы.

Если мирным путем решить вопрос не получилось, необходимо привлечь сотрудников полиции.

Алгоритм действий собственника следующий:

  • владелец набирает номер участкового и заявляет, что в квартире находятся посторонние лица;
  • после приезда сотрудник полиции в присутствии квартирантов зафиксирует в протоколе факт незаконного нахождения чужих людей в жилом помещении;
  • если жильцы будут возражать, могут попасть под уголовную ответственность по статье 139 УК РФ.

Как избежать обмана?

Как выселить квартирантов без договора аренды из квартиры?

Большинство мошенников пользуются схемами, которые прошли проверку временим, а их работа основывается на двух факторах: незнании законов и невнимательности. Чтобы максимально обезопасить себя и свое имущество от действия мошенников нужно:

  1. При оформлении документов воспользоваться услугами специалистов в виде нотариуса или представителей из агентств недвижимости. Если вы обратились за помощью к первому варианту – не соглашайтесь на то чтобы арендодатель предоставил своего «человека», так как в большинстве случаев – это подставные люди, которые вовсе не имеют документов на соответствующий вид деятельности.

    При поиске жилья посредством агентства недвижимости изначально нужно позаботиться о том, чтобы подобрать компанию с хорошей репутацией, а не пользоваться услугами частных контор. Хотя оба этих способа вызовут дополнительные затраты, но они не сравнятся с возможными материальными потерями в случае мошеннической уловки.

  2. Если вы составляете договор самостоятельно, тогда нужно тщательно проверить все данные арендодателя и сравнить их с теми, что прописаны в документах на квартиру.
  3. Обе стороны должны сохранять копии документов, среди которых должны быть копи: паспорта, акта о проведенной инвентаризации,
  4. Обязательно внесите в договор порядок действий при порче имущества. Это поможет избежать конфликтов и спорных вопросов, если действительно произойдут непредвиденные обстоятельства, а вы не попадете под действие 167 УК РФ «Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества». Согласно этой статье вас могут заставить возместить ущерб или же лишат свободы сроком до двух лет.
  5. Не вносите предоплату ни в каком размере, так как можете попасться на уловку мошенников, которые специализируются на долгосрочных арендах. Псевдохозяев вы больше не увидите и своих денег тоже.

С каждым днем уловок становится все большее количество и полностью застраховаться от всех неприятностей, к сожалению, в настоящий момент практически невозможно, так как в законодательстве существуют лазейки, которыми с успехом пользуются мошенники. Не впускайте к себе в дом первых встречных и не ведитесь на низкие цены. Именно алчность и желание быстрой наживы делает людей наиболее уязвимыми.

Как выселить жильцов с временной пропиской?

Если квартирант проживает в квартире с детьми, это усложняет решение вопроса. Желательно предоставить им время на поиск нового жилья. Рекомендуется воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли дарственную переписать на другого человека

Вместе с тем, закон не содержит запрета на выселения жильцов в холодный период года. Однако, сама процедура может занять несколько месяцев.

Бывает, что собственник дает согласие на временную регистрацию жильцов в своей квартире. В такой ситуации выселить квартирантов можно после ее окончания.

Выселение квартирантов без договора

Возможны два варианта окончания временной прописки:

  • завершение срока регистрации;
  • решение суда о досрочном прекращении.

После завершения срока регистрации жилец теряет право на пользование коммунальной квартирой. По просьбе собственника он должен сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться в суде.

Если квартиросъемщик несвоевременно вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями, ведет аморальный образ жизни, собственник вправе обратиться за досрочным прекращением прописки. Этот вопрос также решается через суд.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Что может пойти не так

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Предлагаем ознакомиться  Как осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире и получить согласие соседей: какие документы нужны для сделки?

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Если у квартиры несколько собственников

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРП объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестра недвижимости (ЕГРП).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРП.Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРП не обойтись.

Запомнить

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.

Запомнить

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.
Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector