Как помещение перевести в здание

Целевое назначение помещений

У каждой недвижимости есть свое целевое назначение. В зависимости от нее, помещения признаются объектами жилого и нежилого фонда. Чем они отличаются?

  1. Определение жилой недвижимости дано в ст. 15 ЖК РФ, которое признает помещение жилым, если оно изолировано, является недвижимым имуществом, пригодно для проживания людей, т. е. отвечает всем принятым санитарным, техническим и иным требованиям законодательства. Порядок признания и требования к жилой недвижимости установлены ПП РФ от 28.01.2006 № 47.
  2. Нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания людей и используется для производственных, торговых, культурных и иных целей. Основные критерии нежилого объекта указаны в ЖК и ГК РФ, ФЗ РФ от 13.07.2015 № 218.

Законодательство РФ запрещает коммерческую и производственную деятельность в жилых помещениях. Целевое назначение недвижимости четко указывается в его документах и, согласно ст. 8 ФЗ РФ № 218, вносится в ЕГРН наравне с другими сведениями об объекте.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

В нежилых помещениях могут проживать люди, но ключевым моментами признания объекта жилым является возможность постоянного проживания в нем и его соответствие принятым санитарным и техническим нормам.

Согласно этим законодательным актам, каждый владелец жилого помещения может переделать его в нежилое. Для этого требуется внимательное отношение к данному мероприятию и выполнение всех действий последовательно и с соблюдением норм и правил законодательства.

Изменением целевого назначения недвижимости занимается муниципальный орган, уполномоченный на это местными нормативными актами. Это может быть департамент городского имущества, комиссия по использованию жилищного фонда или другая подобная организация.

Муниципальный орган проверяет соответствие помещения, переводимого в нежилой фонд, основным правилам и условиям законодательства.

  1. Наличие отдельного доступа в помещение или возможность его проведения без нарушения строительно-технических норм. В МКД вход должен быть оборудован с улицы, а не через подъезд.
  2. Отсутствие постоянно проживающих зарегистрированных граждан.
  3. Помещение, находящееся в МКД, расположено на первом этаже или в подвале. Можно перевести в нежилой фонд квартиры, находящихся выше, если под ними нет жилых объектов.
  4. В МКД запрещено переводить комнату в квартире, помещение должно быть полностью изолировано.
  5. Запрещен перевод квартиры, находящейся в наемном доме социального использования.
  6. Перевод запрещен, если предполагается использование объекта в религиозных целях.
  7. Если переустройство помещения затрагивает интересы и права других лиц, требуется письменное согласие остальных жильцов МКД.

Дополнительно следует проверить:

  • наличие доступа объекта к инженерным коммуникациям;
  • наличие обременения на имущество;
  • отсутствие помещения в планах по реконструкции и капитальному ремонту;
  • принадлежность недвижимости к памятникам архитектуры;
  • объект не находится в аварийном или ветхом состоянии;
  • соответствие целевого назначения будущего объекта нормам по зонированию, установленным градостроительным законодательством;
  • недвижимость не числится на учете в штабе ГО и ЧС.

Перечень документов, необходимых для перевода помещения в другой статус, указан в ст. 23 ЖК РФ:

  • заявление на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой;
  • удостоверение личности заявителя или представителя, доверенность;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • технический паспорт помещения;
  • поэтажный план здания, если помещение находится в МКД;
  • официально оформленный проект перепланировки (при необходимости);
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

Согласно ч. 3 ст. 23 ЖК РФ комиссии запрещено требовать не входящие в данный перечень документы.

С 2016 года гражданин вправе предоставить только документы, удостоверяющие личность и проект перепланировки, если здание зарегистрировано в ЕГРН. Муниципальный орган запрашивает необходимые документы самостоятельно. Часть 4 ст. 23 ЖК РФ определяет максимальный срок для вынесения решения государственным органом о переводе помещения в статус нежилого в 45 дней, который рассчитывается с момента получения заявления и прилагающихся к нему документов.

По итогам рассмотрения вопроса комиссия принимает решение:

  • разрешить перевод жилой недвижимости в нежилой фонд;
  • запретить перевод.

Принятое решение доводится до сведения заявителя в срок не позднее четырех дней уведомлением, оформленном в установленной ПП РФ № 502 форме.

При подаче заявления через офисы МФЦ срок передачи уведомления увеличивается на один день. Финансовые траты на проведение процедуры перевода помещения в другой статус состоят:

  • оплаты получения всей необходимой документации;
  • оплаты услуг нотариуса для заверения документов;
  • госпошлины на государственную регистрацию помещения.

Сумма расходов зависит от объема необходимых работ, расценок в данном регионе, использования посреднических услуг и т. д.

Предлагаем ознакомиться  Окоф Нежилого Помещения В Жилом Доме

Как оформить образование помещений

Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания.

Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:

  • вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
  • для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, чаще всего проводится перепланировка или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство. Также значение имеет в каком здании происходит раздел в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании.

При возведении здания, в том числе многоквартирного жилого дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию. Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении. Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.

Как помещение перевести в здание

Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:

  • выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается). Выделенные помещения становятся самостоятельными объектами недвижимости;
  • при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений. Раздел сооружения (здания) также часто применяемая операция в сфере недвижимости и такая процедура требует профессионального и качественного подхода.

Кадастровое деление нежилого помещения проводится в соответствии с требованиями законодательства и правильность подготовки технического плана будет влиять на скорость выполнения работ и регистрации. Также как и раздел существует объединение помещений в один объект недвижимости. Объединяемый объект также должен быть изолирован и обособлен.

Чем отличается помещение от здания — помещение это всегда составная часть здания. Здание может существовать без зарегистрированных в нем помещений, но помещение не может иметь место быть без здания, в котором оно расположено. Исключения составляют кадастровые ошибки и ошибки в сведениях ЕГРН. Сведения о здании или помещении могли быть искажены и неверно внесен в ЕГРН в переходный период 2013 года. К сожалению, исправлять такие ошибки приходится собственникам зданий и помещений самостоятельно за свой счет.

Для коммерческих зданий раздел и выдел проводятся довольно стандартно. Даже в случае когда необходимо согласовать перепланировку, в нежилых зданиях  это сделать проще. Если мы говорим про часть жилого дома как объект недвижимости, для таких случаев предусмотрен особый порядок согласований любых изменений, которые могут сопровождаться длительными процедурами получений разрешений от различный контролирующих органов.

Сейчас мы часто сталкиваемся с такими вопросами клиентов: новый дом по документам нежилое здание. Это связано с тем, что приобретает популярность строительство апарт-отелей. Помещения в них продают как квартиры, при этом само здание и помещения в нем являются коммерческой недвижимостью. Если часть жилого дома как объект недвижимости проходит согласование по правилам Жилищного кодекса, то для апарт-отелей все согласовательные процедуры как для коммерческих зданий.

При разделе и выделе ключевое значение также имеет технический план – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.

Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.

Решение собственника о разделе нежилого помещения  образец.

Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:

  • после подписания акта нужно обратиться за изготовлением технического плана здания, а также каждого измененного или образованного нежилого помещения;
  • инженер проводит кадастровые работы – запрашивает сведения ЕГРН и архивную документацию БТИ (технический паспорт здания и помещений, поэтажные планы и т.д.) — при необходимости, проводит фактическое обследование недвижимости;
  • в результате обследования инженер устанавливает следующие параметры – площади и местоположения каждого помещения в пределах здания, наличие ограждающих элементов и конструкций, дверные и оконные проемы, и т.д.;
  • если здание впервые ставиться на кадастровый учет с одновременным образованием помещений, необходимо проведение кадастровых работ на земельном участке – межевание позволит определить местоположение здания на участке и его координаты;
  • результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.
Предлагаем ознакомиться  Как зарегистрировать договор аренды помещения в г. Москве?

Техплан является основанием для обращения Росреестр – постановка на учет происходит по заявлению собственника, либо сторон договора аренды. Образование помещения, раздел или выдел будет считаться завершенным с момента, когда сведения кадастрового учета будут внесены в ЕГРН. На каждый самостоятельный объект недвижимости собственник получит выписку из реестра.

Как разделить здание или помещение на части для аренды

В 2019 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:

  • общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
  • каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
  • каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

Перевод в нежилой фонд части здания возможен при соблюдении следующих условий: переводимая часть должна быть изолирована от жилой и иметь отдельный вход с улицы. Процедура перевода подобна процедуре перевода целого помещения. ЖК РФ запрещает перевод части квартиры в нежилой фонд, в отношении частных домов все зависит от практики применения норм Жилищного Кодекса, принятых в данном регионе.

Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:

  • дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
  • проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
  • земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.

Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.

При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.

Разрешение собственников можно получить двумя способами:

  • С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
  • Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.

Как таковой разницы в переводе нежилого помещения в жилое от нежилого здания в жилое нет. Сама процедура в полном объёме регламентируется ст.22, ст.23 ЖК РФ. Основные требования:

  • Объект находился в пределах жилой зоны с минимальной инфраструктурой для проживания (водопровод, канализация, электрообеспечение, газификация, вентиляция).
  • Отсутствие аварийного состояния.
  • Соответствие санитарным и техническим нормам для проживания.
  • Наличие правоустанавливающих документов у всех собственников.
  • Отсутствие судебных арестов и иных обременений на помещение.

Если площадью, претендующей на перевод в статус жилого помещения, владеют частями несколько граждан, то согласие на процедуру должно быть от всех собственников.

Как быть в случае отказа?

Подача заявления не гарантирует его одобрения и в зависимости от причин отказа, заявитель может предпринять следующие действия:

  • если причина в неправильно заполненных документах или предоставлении неполного комплекта необходимых бумаг, можно подать заявление заново, исправив выявленные недочеты;
  • если причина, по мнению заявителя, необоснованна, он может подать исковое заявление в предусмотренном АПК РФ порядке в районный суд по месту нахождения органа самоуправления, отказавшего в переводе помещения.

Преобразование жилого объекта в нежилой может оказаться дорогостоящим и продолжительным мероприятием. Это сложная процедура, которая включает в себя получение разрешения от административных органов и прохождение проверок всевозможными инстанциями. Только хорошая подготовка и соблюдение всех законодательных норм позволят провести всю процедуру без лишних затрат времени и денег.

Видео по теме

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Перевод недвижимости из статуса нежилого в жилой возможен в случае соблюдения следующих условий:

  • наличие государственного права собственности либо нотариальной доверенности, в которой разрешены такие действия с недвижимостью;
  • отсутствие обременения прав юридических, физических лиц (договор залога, аренды, займа, ипотеки, кредита и прочее), а также ареста по судебному решению;
  • площадь соответствует установленным требованиям к жилым помещениям, которые предъявлены в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ или есть возможность реализации этих требований.

Здания и помещения, находящиеся в долевой собственности, подлежат переоформлению только с согласия всех совладельцев, которые должны составить соответствующее заявление и нотариально его заверить.

Недопустимо осуществление перевода нежилой собственности в жилую при следующих обстоятельствах:

  • конструкция строения находится в ненадлежащем для эксплуатации состоянии: наличие повреждений, трещин, являющихся угрозой для жизни и здоровья людей;
  • отсутствуют инженерные коммуникации: системы газоснабжения, водоснабжения, отопления, электросетей, вентиляции, канализации и пр.;
  • коммуникационные системы расположены в зоне доступа граждан, но при этом являются опасными в эксплуатации для их жизни и здоровья.
Предлагаем ознакомиться  Порядок и условия расторжения договора аренды нежилого помещения

Дачные строения, расположенные вне границ городов и других населенных пунктов, оформить в статус жилой собственности не удастся, потому что они находятся на территории сельскохозяйственных земель.

Как вывести помещение в многоквартирном доме в другой фонд?

Чтобы осуществить процедуру перевода площади из нежилой в жилую, потребуются разрешения государственных надзорных служб:

  • санэпидемконтроля;
  • пожарной инспекции при МЧС;
  • отдела муниципального жилищного контроля.

Если потребуется перепланировка или переустройство помещения для соответствия требуемым нормам проживания, то нужно будет подготовить проект и официальное согласие собственников на проведение работ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

После того как получены разрешения вышеупомянутых государственных служб, следует этап подготовки документов. Обязательными являются следующие:

  • паспорт собственника недвижимости или уполномоченного его представителя;
  • заявление на предоставление государственной услуги перевода собственности из нежилой в жилую;
  • правоустанавливающие документы заявителя на недвижимость;
  • заключения специалистов санэпидемконтроля и экспертов служб жилищной инспекции о соответствии площади имущества необходимым нормам;
  • технический план нежилого помещения (получают в БТИ по месту нахождения объекта);
  • план всех этажей здания, в котором переоформляется недвижимость, с текстовым приложением (оба документа выдают в бюро технической инвентаризации);
  • кадастровый паспорт / выписка из ЕГРН (по требованию, получают в службе Росреестра);
  • проект перепланировки в случае утверждения (разрешение выдаёт жилищная инспекция муниципалитета);
  • протокол собрания собственников помещений дома.

В многоквартирном доме, если перепланировка или переустройство переоформляемой площади затрагивает другие помещения, проводится общее собрание собственников. Лист регистрации участников, уведомления о проведении, документы о вручении уведомлений каждому собственнику, решения по выставленным на повестке вопросам — эти документы прикладывают к протоколу собрания.

В случае, когда собственником переоформляемого помещения является несовершеннолетний гражданин, его представителю по закону надлежит в обязательном порядке предъявить решение органа опеки, подтверждающее полномочия.

В заявлении о переводе нежилого помещения в жилое необходимо указать следующие данные:

  • Название органа местного самоуправления (муниципалитета), куда направляется заявление.
  • Ф. И. О. заявителя, паспортные данные, адрес фактического проживания, контактные данные (номер телефона, адрес электронной почты).
  • Адрес регистрации нежилого помещения.
  • Информация о собственнике и цель изменения статуса имущества.
  • Срок и режим проведения ремонтно-строительных работ (если таковые согласованы и утверждены жилищной инспекцией).
  • Реестр сопроводительных документов к заявлению.

После того как собраны все документы и составлено заявление, собственник предоставляет их в местный муниципалитет. Государственная услуга изменения статуса нежилой недвижимости на жилую не является платной.

Разрешение на выполнение процедуры даёт автоматический допуск на проведение ремонтно-строительных работ по перепланировке или переустройству помещения при наличии соответствующего проекта. По их завершению заявителю надлежит снова обратится в приёмную комиссию для получения акта выполненной перепланировки, который и будет основанием для присвоения помещения статуса жилого.

Далее орган местного самоуправления направляет информацию о принятом решении в Росреестр, который вносит соответствующие изменения сведений в ЕГРН. Об этом в обязательном порядке уведомляют собственника (по почте или в электронном виде).

Изменения можно зафиксировать и самостоятельно, путём обращения в Росреестр с надлежащим заявлением, чтобы ускорить завершение процесса перевода.

Чтобы переоформить площадь помещений для проживания людей, как положено по закону, может понадобиться несколько месяцев. Это определяется количеством времени на сбор обязательной документации и проведением перепланировки, в случае необходимости. Для вынесения решения по вопросу переоформления у органов местного самоуправления установлен срок 48 рабочих дней. Ещё три дня займёт отправка уведомления заявителю о принятом решении.

Акт о завершении переустройства приёмочная комиссия должна выдать по истечении 10-дневного срока. С момента подачи запроса, на рассмотрение всех заявок инстанциями и оформление бумаг на помещение будет затрачено около 3 месяцев.

Если принятое решение о переводе нежилой собственности в жилую оказалось отрицательным, собственник может обжаловать его в судебном порядке не позднее 3 месяцев с момента получения уведомления об этом.

Подводные камни

Как помещение перевести в зданиеhttps://www.youtube.com/watch?v=https:www.googleadservices.compageadaclk

Согласно положению ст.24 ЖК РФ владельцу могут прислать отказ на запрос о переводе недвижимости из нежилой в жилую. Происходит это в следующих случаях:

  • Собственник не предоставил полный пакет документов в орган самоуправления.
  • Документы поданы в несоответствующий орган.
  • Проект переустройства или перепланировки составлен ненадлежащим образом, не соответствует требованиям по закону.

Перевод нежилого помещения в статус жилого — процесс трудоёмкий, но выполнимый. После получения разрешения на перевод и актов соответствующих инстанций, нужно проконтролировать, чтобы информация о необходимых изменениях поступила в службу кадастра и картографии по месту нахождения объекта. Заключительным действием будет получение собственником в Росреестре выписки из ЕГРН, которая подтвердит его право на жилое помещение.

Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector