Порядок и условия расторжения договора аренды нежилого помещения

Можно ли досрочно прекратить соглашение о найме?

Досрочно расторгнуть действующее соглашение можно. Инициировать такую процедуру может любой из участников сделки. Этому способствуют причины различного характера. По правилам статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока сделки соглашение считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Это возможно только при отсутствии возражений со стороны собственника.

Когда можно разорвать договор

Расторгается договор по трем основаниям:

  1. Договоренность между сторонами об окончании правовых отношений. Составляется одноименное соглашение.
  2. В одностороннем порядке, по инициативе участника.
  3. Через суд.

Два последних варианта обычно используются в случае, если кто-то из сторон нарушил условия договора.

Если один из участников решил прервать отношения, он уведомляет об этом второго письменным извещением. В нем необходимо прописать данные:

  • реквизиты и данные стороны;
  • причина расторжения;
  • обязательства по договору.

Оповещение передается почтой, на адрес, который прописан в договоре. Если стороне известен другой адрес, она может отправить оповещение и на него, хотя это не обязательно.

Если адресат не даст ответ в разумный срок (30 дней) или в тот, который прописан в претензии, участник аренды вправе писать исковое заявление.

Самым простым способом расторжения арендных правоотношений выступает соглашение, которое оформляется между участниками. Оно говорит о том, что стороны согласны прекратить сотрудничество. В тексте документа нужно отразить положения:

  • причины: добровольно, по согласию между сторонами;
  • стадии исполнения договорных отношений;
  • обязательства сторон по осуществлению взаимного расчета с указанием периодов, когда это планируется сделать;
  • обязанность арендатора, связанная с возвратом имущества арендодателю в указанный срок.

Участник имеет веские основания к тому, чтобы прекратить сотрудничество по своему желанию. На практике разрыв правоотношений происходит по 2 причинам:

  • условия, прописанные в договоре, нарушаются и достаточно существенно;
  • изменение ситуации.

Нарушение условий говорит о том, что одна сторона правоотношений рискует понести ущерб и лишиться всего, что могла бы получить в сделке.

Изменение ситуации, причем существенно, заключается в том, что если бы участник знал об этом заранее, то не был подписан ни при каких условиях договор.

По ст. 451 ГК РФ из-за изменения обстоятельств участник вправе расторгнуть деловые отношения по требованию. И этому процессу должны соответствовать условия:

  • участники исходят из того, что никаких изменений обстоятельств не произойдет в момент подписания договора;
  • изменения были обусловлены причинами, которые никто не мог предугадать, включая и заинтересованное в расторжении договора лицо;
  • если пункты договора остались бы прежними, а обстоятельства изменились, то один из участников правоотношения рисковал утратой всего того, что мог бы прибрести по аренде;
  • из сути текста соглашения, правил делового оборота не следует, что риск, сопутствующий изменениям, несет заинтересованный в расторжении участник.

Порядок и условия расторжения договора аренды нежилого помещения

Участнику аренды расторжение договора может потребоваться, исходя из разных причин:

  • нарушены пункты договора, и стороны пришли к соглашению о том, что больше не будут сотрудничать;
  • наличие личных обстоятельств: арендатору необходимы деньги, он решил срочно реализовать имущество, находящееся в аренде.

В случае расторжения арендного соглашения составляется специальный документ, который отражает взаимное согласие сторон. В нем стороны отражают информацию:

  • причины расторжения договора;
  • этап исполнения;
  • взаиморасчеты участников: в документе необходимо прописать пункт о том, что финансовые претензии отсутствуют;
  • интервал времени, в течение которого имущество вернется обратно собственнику.

Арендатор вправе вернуть обратно имущество на момент заключения соглашения. Обычно этот процесс сопровождается составлением акта приема-передачи. Он подписывается обеими сторонами.

Расторжение арендного договора нежилого помещения без судебного участия в этом процессе возможно, когда стороны не предъявляют претензий друг к другу. Составляется специальное соглашение, которое прилагается к основному договору. В нем участники прописывают, что не имеют друг к другу финансовых претензий. Закрепляют намерения подписями.

Предлагаем ознакомиться  Раскрываем секреты подписания договора. Советы юриста

В порядке вне участия суда в процессе расторжения договорных отношений необходимо выбрать основание и составить оповещение, адресованное второму участнику. Отправившей стороне нужно ждать ответа. Если на уведомление пришел ответ, сторона не против того, чтобы по–деловому расстаться, заключается об этом соответствующее соглашение.

По решению суда расторжение договора аренды происходит, когда одна из сторон не согласна с намерениями другой. И неодобрение с ее действиями может быть связано с наличием причин:

  1. Ст. 620 ГК РФ: нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ в помещение и т.д.
  2. После ратификации договора арендатор выявил недостатки в имуществе. О них он не знал и не был информирован собственником. Они влияют на процесс использования имущества.
  3. Владелец имущества не исполнил обязательства по осуществлению работ, связанных с капитальным ремонтом помещения.

Арендодатель также может быть недовольным сотрудничеством. Например, он требует расторжения договора в следующих обстоятельствах:

  • используется имущество не по назначению;
  • пропуск арендных платежей три раза подряд.

Возможно расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя, а также временным пользователем имущества.

Законные основания

Аннулирование сделки о временном использовании нежилого помещения может инициировать как собственник, так и арендатор. Главным условием такой процедуры является предварительное уведомление участником другой стороны о своем намерении. Процедура регулируется

главой 34 ГК РФ

.

Статьей 620 определены обстоятельства, когда процедуру может инициировать арендатор. К ним отнесены:

  • Имущество не предоставлено в оговоренный срок.
  • Собственник создает препятствия для пользования недвижимостью.
  • Недвижимость имеет недостатки, которые делают его целевое использование невозможным. Эта причина применима в случае, если недостатки не могли быть выявлены в процессе приема-передачи, либо арендатор не был уведомлен о них.
  • Собственник не выполняет работ по капитальному ремонту, если это является его обязанностью в рамках заключенного соглашения.
  • Помещение стало непригодным для использования в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора.

По правилам статьи 619 ГК РФ собственник инициирует такую процедуру, если арендатор:

  1. использует объект с нарушением условий сделки, не по целевому назначению, либо допускал нарушения неоднократно;
  2. ухудшает состояние имущества;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного срока не оплачивает аренду;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это является обязанностью пользователя по условиям сделки.

Инициатором может быть, как сам пользователь, так и уполномоченное им лицо. Например, если объект арендует юридическое лицо, то расторгнуть соглашение может директор компании, даже если он не является её учредителем.

Со стороны собственника инициировать аннулирование сделки может, как владелец, так и его законный представитель.

В полномочия законного представителя должно быть включено право на совершение таких действий. Документально это подтверждается нотариально оформленной доверенностью.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя означает окончание сотрудничества до сроков, указанного в документе. Желание исходит от арендодателя. Но одного стремления мало: необходимы веские причины, по которым возможно досрочное расторжение договоров.

Арендодатель вправе законно расторгнуть правоотношения, основываясь на ст. 619 ГК РФ, если:

  • временный собственник наносит вред имуществу: из-за этого предмет договора аренды ухудшается по эксплуатационным свойствам (пункты об этом закреплены в договоре);
  • нарушение эксплуатационных условий пользования имуществом, закрепленных в договоре;
  • игнорирование ремонта;
  • несоблюдение сроков платы пользования имуществом: в документе этот пункт прописывается отдельно, в нем определяется пеня за просрочку платежей, возможно – и иные санкции. Если неоплата за договор случилась единожды, то арендодатель может и не обратить внимания на это недоразумение. Если это продолжается неоднократно, то арендодатель имеет право не сотрудничать с неплатежеспособным человеком.
Предлагаем ознакомиться  Характеристика для награждения почетной грамотой врача

Расторжение договора аренды помещения – стадии:

  1. Обращение, адресованное к арендатору. Оно письменное: в нем прописываются причины, по которым собственник решил действовать именно так.
  2. На претензию нет ответа. Владелец праве прийти за помощью в суд.

Какие претензии могут стать основанием для разрыва контракта?

Статьями 619 и 620 ГК РФ предусмотрены основания прекращения соглашения для обеих сторон. Перечень основания не является исчерпывающим. Условиями соглашения аренды могут быть предусмотрены и другие причины расторжения сделки. Претензии носят имущественный характер и касаются использования помещения.

Соглашение о расторжении договора оформляется в письменном виде. В нем указывается:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки.
  3. Дата прекращения договора.
  4. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Порядок и условия расторжения договора аренды нежилого помещения

Соглашение оформляется в трех экземплярах, по одному для каждого из участников и Росреестра.

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договоров аренды происходит, если арендатор считает, что собственник имущества нарушил условия их сотрудничества. Мирно решить вопрос не удалось. Арендатор применяет положения ст. 620. Это нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ и т.д.

Образец расторжения договора аренды по инициативе арендатора доступен для всеобщего пользования в интернете (образец соглашения о расторжении договора).

5/5 (2)

Текст договора аренды предусматривает срок действия. Случается, что обстоятельства вынуждают арендатора расторгнуть договор, не дожидаясь истечения этого срока.

Тогда он обязан письменно сообщить арендодателю о своем желании. Уведомление оформляется в двух экземплярах. Один из них необходимо направить стороне договора, получив подтверждение передачи документа. Допускается пересылка письма по почте заказным письмом с оформлением уведомления.

Знайте! Почтовое уведомление является официальным доказательством передачи документа.

Также арендатор вправе лично доставить уведомление арендодателю, получив на своем экземпляре отметку о вручении. Обычно работник канцелярии проставляет дату и входящий номер документа, скрепляя это своей подписью. Возможно и проставление оттиска штампа для входящих документов.

Во избежание разночтений рекомендуется включить в него следующие разделы:

  • указание адресата — арендодателя. Необходимо полностью прописать наименование фирмы, ее адрес и личные данные руководителя с уточнением должности;
  • заголовок «уведомление»;
  • наименование, указывающее на намерение досрочно прервать правоотношения;
  • реквизиты контрагентов по данному договору. Здесь указываются полные наименования компаний согласно регистрационным данным, сведения об ОГРН и ИНН, юридические адреса, банковские (платежные) реквизиты и телефонные номера;
  • ссылку на сделку, о расторжении которой идет речь. Важно указать название и номер документа, дату заключения и точные наименования сторон;
  • нормативные основания обращения за досрочным прекращением действия договора. Если подобная возможность предусматривалась текстом самого документа или дополнительного соглашения, следует указать этот пункт. Иначе необходимо ссылаться на положения Гражданского кодекса РФ;
  • указания на наличие или отсутствие нарушений в сфере исполнения обязательств. Если нарушения имели место, они подробно описываются. Приводятся все имеющиеся доказательства. Если же договор исполнялся должным образом, указывается на его условия (пункты), касающиеся необходимости своевременного уведомления о расторжении;
  • время, с которого договор прекратит действовать. Возможно указание точной календарной даты, это наиболее распространенный способ. Также допускается указать срок, по истечении которого сделка будет считаться расторгнутой;
  • номер уведомления и дату его оформления. Подобные документы могут составляться на фирменных бланках организации, тогда соответствующие графы предусмотрены формой. Документу присваивается номер в соответствии с порядком учета исходящей корреспонденции. Точное соблюдение правил позволяет подтвердить факт оформления письма, если другая сторона станет отрицать его получение;
  • подпись уполномоченного лица. Обычно в его роли выступает руководитель компании, следует вписать расшифровку фамилии с инициалами и должность. Если лицо имеет печать, ее оттиск проставляется на документе.

 Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

Гражданский кодекс РФ рассматривает возможность и общий порядок расторжения договоров в ст. 450. Согласно ее положениям, стороны могут прийти к двустороннему соглашению о прекращении действия обязательств.

Также один из контрагентов может заявить подобное требование, если:

  • другая сторона существенно нарушает условия сделки;
  • такая возможность изначально предусматривалась пунктом договора.
Предлагаем ознакомиться  Уведомление должника об уступке права требования: образец документа

В 2015 году в ГК РФ была добавлена статья 450.1, касающаяся одностороннего отказа от обязательств. Она закрепляет право любой из сторон заявить о таком отказе путем уведомления другой стороны. Данный подход значительно упрощает процедуру прекращения правоотношений, поскольку раньше для этого требовалось рассмотрение дела судом. Теперь же достаточно лишь письменного уведомления.

Практическое применение данной нормы вызвало ряд вопросов. Арбитражные суды по-разному толкуют направление контрагенту соглашения о расторжении договора, рассматривая этот документ в качестве предусмотренного законом уведомления.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Примеры позиции судов:

  • арбитражный суд Западно-Сибирского округа счел направление второй стороне сделки указанного выше соглашения должным исполнением обязанности уведомления, предусмотренной ст. 450.1 ГК РФ. Таким образом, направления соглашения о расторжении договора достаточно, чтобы правоотношения между сторонами были прекращены (постановление от 25.03.2015 г. дело № А46-7120/2014);

Нужно ли уведомлять о досрочном аннулирования отношений?

Порядок и условия расторжения договора аренды нежилого помещения

Уведомление о расторжении договора является обязательным условием аннулирования аренды нежилого помещения. Это правило указано в статье 610 ГК РФ.

Расторжение начинается с направления уведомления собственнику помещения. После этого стороны подготавливают необходимые документы и подписывают соглашение.

Куда обращаться?

Для расторжения соглашения необходимо обращаться ко второму участнику. Сделать это можно лично, по почте, через интернет или своего законного представителя.

Для того, чтобы расторгнуть зарегистрированный в Росреестре договор, нужно на сайте федеральной службы узнать, как правильно направить им дубликат и сообщение о данной операции.

Для расторжения соглашения потребуется:

  • соглашение о прекращении аренды;
  • решение суда, если сделка аннулировалась в порядке иска;
  • акт приема-передачи помещения;
  • паспорт физического лица;
  • доверенность законного представителя компании.

Указанные документы потребуются при обращении в Росреестр, если сделка была зарегистрирована.

Сроки и стоимость

расторжение договора аренды

Уведомление о расторжении сделки должно быть направлено другой стороне за три месяца, до планируемой даты прекращения аренды. Срок расторжения сделки определяется сторонами и указывается в соглашении. Если аренда была прекращена через суд, то дата будет указана в решении.

Стоимость процедуры зависит от порядка её расторжения. Если договор аннулируется по взаимному согласию сторон, расходы будут связаны с оплатой пошлины за обращение в Росреестр. Для человека – 2 000 рублей, для организации 22 000.

Какие требования указывать для освобождения здания?

Собственник вправе потребовать:

  • проведение ремонта за счет арендатора, если действиями последнего помещению был причинен ущерб;
  • погашение задолженности по оплате аренды и коммунальных платежей.

Арендатор может рассчитывать на:

  • получение в собственность любого улучшения отделимого от помещения;
  • компенсацию за проведение улучшений недвижимости, не отделимых без вреда для имущества при условии, что они были произведены за счет его собственных средств и с согласия собственника.

Улучшения помещения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью владельца недвижимости.

Нужно ли составлять акт приема-передачи?

Необходимость оформления акта приема-передачи определена правилами части 2 статьи 655 ГК РФ. Такой документ должен содержать в себе информацию о состоянии помещения. В нем указываются все недостатки, выявленные при передаче недвижимости собственнику.

Акт оформляется в двух экземплярах. Если сделка была зарегистрирована, то оформляется дополнительный экземпляр для Росреестра.

Что делать, если не получается найти компромисс?

расторжение договора аренды нежилого помещения

Если требование инициатора не было выполнено или проигнорировано, то он вправе обратиться с иском в суд, по месту нахождения ответчика.

К заявлению нужно приложить документы, касающиеся совершения сделки и квитанцию об оплате государственной пошлины за рассмотрение обращения, размер которой определен пунктом 3 части 1 статьи 333.19 НК РФ. Для физических лиц он составляет 300 рублей, для юридических – 6 000.

Расторжение договора аренды – процедура поэтапная. Она начинается с обращения к другому участнику и завершается регистрацией соглашения в Росреестре. При несогласии другой стороны вопрос можно решить в судебном порядке.

Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector