Что собой представляет договор ЖСК Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

  • ДДУ – подписывается между застройщиком и дольщиком.
  • Цель подписания документа – привлечение средств на строительство многоквартирного дома.
  • О том, что такое ДДУ и ЖСК, в чем отличие долевого участия и ЖСК, чем один договор лучше другого, поговорим в этом материале.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 703-45-84.

Это быстро и бесплатно!

  1. Дольщик не считается коммерческим партнером, его риски сведены к минимуму.
  2. В случае расторжения договора возврату подлежат все средства, внесенные дольщиком, плюс оплата неустойки, которая составляет 1/150 часть ставки рефинансирования.
  3. После того, как гражданин заключил с ЖСК договор долевого участия, он регистрируется в государственных органах, проверяется законность соглашения и достоверность документов застройщика.
  4. Основные пункты ДДУ:
  • описание объекта, согласно расчетной документации: площадь квартиры, этаж, месторасположение на этаже, параметры при сдаче;
  • сроки сдачи объекта: Устанавливается конкретная дата.При нарушении сроков строительная компания выплачивает штрафные санкции. Но если она указывает уважительную причину, от штрафов она освобождается;
  • цена: указывается стоимость квартиры, график ее погашения дольщиком;
  • гарантии. Устанавливаются для строительства от 5 лет.Фиксируется в документе, чтобы объект был сдан в соответствующем виде и без брака.Для технических коммуникаций гарантийный срок устанавливается от 3 лет;
  • перечень документации: список всех документов, согласно которым ведется строительство;
  • ответственность сторон: перечисляются их права и обязанности по отношению друг к другу.

Важно! Следует отличать ДДУ от предварительного договора долевого участия.

Их главное отличие в том, что второй договор не регистрируется в Росреестре и не попадает под действие ФЗ 214. При обращении в суд с таким документом, суд признает его не действительным.

Вопрос о том, чем отличается ДДУ от ЖСК, возникает достаточно часто. Граждане нередко просят объяснить — ЖСК или ДДУ, что лучше? Поговорим об этом по возможности подробно.

ДДУ и ЖСК разница:

  1. Государственная регистрация. Для ДДУ непременным условием является регистрация его в Росреестре. Это позволяет исключить двойную продажу одной и той же квартиры. Для заключения сделки с ЖСК государственная регистрация не требуется. Граждане объединяются на добровольной основе и несут все обязательства за совершенную операцию сами.
  2. Стоимость квартиры.

    В документе долевого участия безусловно оговаривается цена квартиры, и стоимость не подлежит изменению.

    В договоре с ЖСК предусматривается увеличение стоимости, пайщик несет самостоятельно дополнительные траты, которые возникают при строительстве объекта.

  3. Сроки строительства. В ДДУ оговаривается точная дата, не позднее которой жилье должно быть сдано в эксплуатацию. Если застройщик не укладывается в эти сроки, он несет расходы по выплате неустоек и штрафов. В документе, оформленном с ЖСК, точной даты не указывается.
  4. Рассрочка на строительство. По ДДУ дольщик должен выплатить всю причитающуюся сумму до момента заселения его в квартиру. У пайщиков ЖСК есть преимущество – они могут продолжать выплачивать свой пай, уже живя в квартире.
  5. Прекращение договора. Дольщикам в случае расторжения договора выплачивается вся внесенная ими сумма и еще процент за неустойку. Пайщикам всей суммы никто не выплачивает.

    В лучшем случае они получат сумму пая. Вступительный взнос и все другие взносы им не возвращаются.

  6. Открытость застройщика. Дольщикам еще до начала строительства предоставляется вся документация. В кооперативе это не обязательно. Только по требованию пайщика.

Теперь что такое ЖСК и ДДУ, понятно. Далее рассмотрим такой вопрос: «Жилищно строительный кооператив и ДДУ, в чем разница между ними?».

Итак, ДДУ и ЖСК отличия: в чем заключаются и видны ли на первый взгляд.

  • При его расторжении гражданин получит всю сумму, внесенную им.
  • Но в данном документа рассрочка по выплатам не может длиться свыше пяти лет и дольщик должен внести всю сумму к моменту окончания строительства.
  • Договор может быть приостановлен государственными органами, которые выявили какие-либо нарушения при оформлении документации застройщиком.

ДДУ – наиболее надежный способ получения гражданином жилья, но более дорогостоящий. На долю ДДУ приходится 60% строящегося жилья.

При заключении договора с ЖСК пайщик ускоряет процесс оформления бумаг. В стоимость вносимого пая не входит НДС (18%), что делает жилье более дешевым. Срок договора не ограничивается только строительством, он может продлеваться до 20 лет.

До выплаты всего пая гражданин не имеет права распоряжаться недвижимостью, он не является собственником. Несмотря на кажущуюся дешевизну жилья, приобретенного по договору ЖСК, стоимость квадратного метра постоянно возрастает из-за дополнительных взносов.

ЖСК – менее надежный, но более дешевый способ получения жилья. На долю ЖСК приходится 30 % жилья.

Что собой представляет договор ЖСК Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ

Плюсы ДДУ:

  1. Документ регистрируется в Росреестре и отношения строительной фирмы и дольщика регулируются ФЗ 214.

    Участник долевого строительства может отстаивать свои права в соответствии с Законом о защите прав потребителя.

  2. Стоимость оговаривается при начале строительства, и больше застройщик ее не имеет право повысить.
  3. Для дольщиков действует поддержка государства по ипотеке.
  4. Выплаты штрафов застройщиком при задержке сроков и допущении брака в строительстве.
  5. Имеется гарантия на строительный объект до 5 лет.

Минусы ДДУ:

  1. Выплата всей суммы на момент сдачи жилья.
  2. Застройщик определяет самостоятельно управляющую компанию. Повлиять на его решение невозможно.

Плюсы ЖСК:

  1. Длительный срок рассрочки.
  2. Более дешевое жилье.
  3. Право на управление домом переходит к ЖСК, что дает возможность его добросовестного управления.

Минусы ЖСК:

  1. Возможность двойной продажи квартир.
  2. Нет защиты Законом прав потребителя. Не может требовать качества жилья.
  3. Застройщик ЖСК дольщиков не обязан знакомить с документацией.
  4. Нет фиксации конечной стоимости квартиры.
  5. Пайщик не может воспользоваться государственной ипотекой.
  6. Сложно получить вложенные деньги назад при прекращении договора.

С вопросом ДДУ или ЖСК, плюсы и минусы разобрались, перейдем к моменту выбора.

Что выбрать?

Агентства недвижимости предпочитают реализовывать квартиры при заключении ДДУ.

Договор защищает права потребителя, является прозрачным и понятным, наиболее безопасный способом получения жилья физическим лицом.

По договору с ЖСК сам застройщик обычно распространяет квартиры. Кооператив позволяет строительным компаниям привлекать средства до начала работ, также нет затрат времени на регистрацию документов. Данный договор более выгоден застройщику.

Что собой представляет договор ЖСК Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ

Схему приобретения жилья каждый определяет для себя сам.

Здесь важно знать: насколько надежен застройщик, ознакомиться с его прошлыми проектами.

Последнее обновление: 21.07.2019

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия?

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги.

Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон.

Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Понятия ДДУ и ЖСК

Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

Долевое строительство — договор, где застройщик ручается своевременно возвести многоквартирный объект. Получить согласие на ввод в использование, и передать здание сообщнику долевой постройки. Прочитайте нашу статью о том, что такое долевое строительство

Дольщик должен выплатить оговоренную цену и принять дом.

Кооператив жилья — добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры — справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

  1. Государственная регистрация.
  2. Стоимость постройки.
  3. Сроки строительства.
  4. Рассрочка на возведение.
  5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие — регистрация в Росреестре (как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в росеестре), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

Предлагаем ознакомиться  Хозяин ТС хочет забрать авто тк я не переоформляю на себя

Особенности ДДУ

  1. Старое правило — разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
  2. Новый договор — после апреля 2005 года.

Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков. Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

При подпоясывании документов рекомендуется изучить бумаги компании застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности. Проверяются уставные документы, сертификаты, дающие права на возведение объектов.

Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

  1. Ознакомиться с проектом строительства.
  2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
  3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
  4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

  1. Срок сдачи дома.
  2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
  3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
  4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
  5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

Застройщик обязан выдать дольщику бумаги по первому требованию, регистрирующие имущественное право на жилье.

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Строительство по договору ДДУ имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

  1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
  2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
  3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
  4. Гарантия на новое сооружение.

Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

  1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
  2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
  3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
  4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
  5. Рассрочка на приобретение — не более 5 лет.

Принимая участие в долевом строительстве, учитывается как возможность капиталовложения, так и его риск. Ознакомьтесь подробнее с этим вопросов в нашей статье Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам.

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК — дешевый метод приобретения жилья, но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления — не меньше года.

При собирании не меньше 50% от стоимости жилья, участнику выдается ссуда от размера оставшихся средств. Срок погашения — от 5 до 20 лет. На сумму долга идет начисление доли в размере инфляции.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК — собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

Плюсы и минусы

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

  1. Быстрота оформление — договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
  2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
  3. Длительная рассрочка по платежам.
  4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками:

  1. ЖСК — отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
  2. Увеличение цены объекта.
  3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей: долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка — репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании. В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

Заключение

Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

Характерные признаки договоров

Договор дольщика

Договор пайщика

Регулируется ФЗ №214 Регулируется ФЗ №215
Обязательно регистрируется в ФС ГРКК Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию
Стоимость квадратного метра не меняется Возможное удорожание стоимости квартиры
Установленные даты начала и окончания строительства Временные рамки строительства четко не оговорены
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено
Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Дду и жск: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

Современные компании, занимающиеся строительством зданий различных назначений, могут привлекать средства на продажу объекта через ДДУ (договор долевого участия) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). На сегодняшний день через ЖСК реализуется 10% всех проектов на массовом рынке и 7,3% – в сегменте бизнес-класса.

Цифры по объектам, продающимся посредством ДДУ, куда более впечатляющие. Для массового сегмента они составляют 64%, для бизнес-класса – 65%.

Чтобы выбрать более подходящий вариант сотрудничества, необходимо знать, в чем заключаются главные отличия ЖСК и ДДУ, и почему последний вариант сотрудничества является более популярным среди современного населения страны.

Содержимое страницы

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики.

Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора.

Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

  1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
  2. Вид материалов, используемых при строительстве.
  3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
  4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
  5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
  6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса.

Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы.

Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит.

В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму.

Для сбора средств отводится не менее года.

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.

ЖСК ДДУ
ЖСК и его участники взаимодействуют на основе двух документов – Устава кооператива и Договора участия в нем Все взаимоотношения дольщиков и застройщика определяются основными положениями Федерального закона 214
Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется, поэтому пожаловаться на качество строительства они не могут Дольщики с юридической точки зрения являются потребителями, поэтому могут отстаивать свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей
При участии в ЖСК всегда имеется риск двойных продаж, ведь такой договор необязателен для внесения в госреестр Для дольщиков риск двойных продаж исключен, поскольку договор обязательно вносится в государственный реестр
Стоимость квадратных метров для членов ЖСК может увеличиваться по мере реализации строительного процесса При оформлении договора долевого участия указываются окончательные параметры квартиры и ее стоимость
Члены ЖСК не могут воспользоваться государственной программой поддержки ипотечного кредитования На участников долевого строительства распространяется господдержка со льготной ипотечной ставкой
При оформлении договора с ЖСК можно воспользоваться более длительной рассрочкой. Максимальный ее срок составляет 7 лет, причем внесение средств возможно даже после завершения строительства Дольщикам при необходимости предлагается возможность оформления рассрочки до завершения строительных работ. Максимальный срок оформления рассрочки составляет 5 лет
Если конкретные сроки завершения строительства не отмечены в Уставе ЖСК или Договоре, они могут варьироваться Застройщик обязан сдать объект в эксплуатацию четко в обозначенный срок
ЖСК не отвечает за какие-либо недочеты, выявленные жильцами после сдачи объекта в эксплуатацию Минимальная гарантия на дом составляет 5 лет
Управление жилым домом после его сдачи в эксплуатацию выполняется самими членами ЖСК За дом отвечает наемная управляющая компания, которую можно сменить по коллективному решению собственников недвижимости
Вернуть деньги участникам ЖСК в случае каких-либо проблем и несоответствий крайне сложно. Действующим законодательством данный вопрос не регулируется Если застройщик не выполняет своих обязательств перед участниками договора, он обязан вернуть им внесенные средства в полном объеме

Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Плюсы и минусы

Разобравшись, в чем разница между ЖСК и ДДУ, стоит подробнее остановиться на всех плюсах и минусах обеих форм сотрудничества.

Подобная информация поможет разъяснить особенности прав и обязанностей различных форм взаимодействия с застройщиком и не только.

Предлагаем ознакомиться  Договор дарения квартиры между близкими родственниками в 2020 году через МФЦ

Стоит отметить, что последний раз изменения в Федеральный закон 214, регулирующий отношения дольщиков и застройщика, были внесены в начале 2107 года.

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

  Регистрация права собственности на квартиру по ДДУ

Плюсов у такой формы сотрудничества с застройщиком, как договор долевого участия, однозначно много. К ним можно отнести:

  1. Наличие всех разрешений и проектной декларации, четко прописанных в договоре.
  2. Точную стоимость, которая не меняется для дольщиков, независимо от проблем, возникающих в процессе строительства.
  3. Характеристики дома и планировка квартир, указанные в договоре, также неизменны.
  4. Наличие выгодных вариантов для расторжения договора и возмещения финансовых потерь дольщикам в случае непредвиденных обстоятельств.
  5. Гарантии на различные виды работ, предоставляемые застройщиком участникам долевого договора.

Но есть у такой формы сотрудничества с застройщиками некоторые минусы. Специалисты и сами дольщики отмечают следующие:

  1. Длительный период регистрации договора долевого участия.
  2. Сложность получения неустойки в случае несоблюдения оснований для расторжения договора.
  3. Сложность получения рассрочки у самого застройщика.
  4. Необходимость уплаты материальных убытков застройщику в случае расторжения договора в одностороннем порядке дольщиками.

Но, несмотря на все недостатки, ДДУ пользуется сегодня большей популярностью и является одной из основных форм сотрудничества покупателей с застройщиками.

Немало преимуществ и у сотрудничества через жилищно-строительный кооператив. К ним относят:

  1. Выгодные скидки на так называемые неходовые квартиры.
  2. Доступную стоимость жилой площади по сравнению с ДДУ.
  3. Участие пайщиков в собраниях кооператива и принятие ими решений, как именно будет строиться жилой дом.
  4. Минимальные сроки оформления договора об участии в ЖСК.
  5. Возможность оформления длительной рассрочки по платежам.
  6. Гораздо меньшие коммунальные платежи.
  7. Свободный доступ ко всей необходимой документации.

Как и в любой форме сотрудничества, членство в жилищно-строительном кооперативе имеет определенные минусы:

  1. Необходимость оплаты взноса за членство в кооперативе (1-3% от общей стоимости строящейся недвижимости).
  2. Высокий риск повторной продажи проданной недвижимости, при которой доказать право собственности на квартиру пайщикам крайне сложно.
  3. Сложность перепродажи квартиры, при которой покупатель должен стать членом ЖСК.
  4. Возможность повышения цены на любом этапе строительства.
  5. Высокие риски срыва сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
  6. Возможность увеличения жилой площади и необходимость оплачивать лишние квадратные метры.

Создание жилищно-строительного кооператива – выгодная схема для недобросовестных застройщиков, ведь для получения денег от ЖСК не надо предоставлять разрешений на строительство, документов, подтверждающих право собственности на землю или ее долгосрочную аренду.

Ни ДДУ, ни ЖСК не могут гарантировать покупателю полную защиту от различных неприятностей. И в том, и в другом случае необходимо внимательно проверять репутацию застройщика.

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

Важно, чтобы девелопер был крупным и работал на рынке недвижимости далеко не первый год, а за всю историю его деятельности у него не было каких-либо судебных разбирательств и прочих неприятностей.

Также необходимо внимательно изучать документы строительной компании и бумаги на запланированный проект. Выбирать между ДДУ и ЖСК нужно, опираясь на собственные предпочтения и финансовые возможности.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Особенности долевого и паевого строительства

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.).

С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы.

Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами — Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

  • Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:
  • Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;
  • В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства — один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет.

То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки.

Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры.

Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи.

Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр.

Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе.

При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке.

Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков).

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда.

То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично.

ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег).

Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием.

Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики.

Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков.

Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Предлагаем ознакомиться  Расторжение договора страхования жизни по кредиту

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

  1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.

  2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Договор ЖСК и ДДУ: отличия, плюсы и минусы в каждом случае

Для того чтобы квартиры в строящихся домах были реализованы на 100%, часто задействуют различные схемы продаж. Наиболее распространенными считаются долевое участие в строительстве и продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы.

И первая, и вторая схемы осуществляются на законных основаниях. Подтверждением их законности является ФЗ № 214 от 30.12.2004 года.

Содержание

  • Особенности ДДУ
  • Особенности ЖСК
  • В чем разница: дду и жск

Договор долевого участия заключают между собой две стороны. С одной стороны выступает застройщик, который обязуется построить дом в соответствии с оговоренными сроками, подготовить его к эксплуатации.

Далее дом переходит к участникам долевого строительства. Другой стороной договора выступает дольщик, который обязуется вовремя произвести полную оплату жилья. Именно дольщики принимают дом у застройщика.

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

Чтобы оформить ДДУ, стороны могут оформить один из видов долевого документа.

На сегодняшний день их существует два:

  • Долевой документ, составленный по старым правилам, принятым до 1 апреля 2005 года;
  • Долевой документ, составленный по новым правилам, которые начали действовать с 1 апреля 2005 года.

По новым правилам, больше внимания и поддержки уделяется дольщикам. Хотя такой договор дороже, но его условия намного надежнее.

Какой бы договор вы не подписывали, всегда будьте внимательны к его содержанию. Особенно это касается строительной документации фирмы, с которой вы будете заключать договор.

В ее документах обязательно должны быть указаны данные о тех объектах, которые она возводила ранее, где, в каком году, и каков результат.

Для начала любого строительства, необходимо наличие специальных актов по экологии местности, фундаменту здания и т. д. Если данные акты отсутствуют, то строительство не может быть законным.

Дольщик должен действовать по определенным правилам:

  • Изучить проект возводимого здания;
  • Ознакомиться с договором аренды земельного участка, на котором будет возводиться дом. Если земля находится в собственности, – документ на право собственности;
  • Если жилье продается от имени застройщика, а не им самим, то необходимо проследить законность процедуры передачи прав на квартиру;
  • Финансовые расчеты по договору о долевом участии производятся через финансовые организации.

В документе о долевом участии находится информация о месте расположения объекта, на каком этаже здания он находится, его площадь и планировка. Также в документе должны быть сведения о тех строительных материалах, которые были задействованы в строительстве.

Кроме перечисленных данных, в договоре указываются:

  • Сведения о сроках сдачи недвижимости;
  • Окончательная стоимость объекта. Она может быть изменена только по результатам измерений, проведенных представителями БТИ. Если конечная стоимость слишком завышена и не будет устраивать покупателя, он может отказаться от приобретения объекта;
  • Схема по возврату средств, в случае не соблюдения сроков строительства;
  • Наличие другого собственника. Если таковой будет найден, застройщик обязан выдать долевому участнику другой объект или вернуть финансы, вложенные им в строительство;
  • Схема оплаты коммунальных услуг до тех пор, пока дольщик не заселится в квартиру.

Документы о регистрации права на жилье должны быть выданы застройщиком дольщику по требованию. Часто компании, которые не очень заинтересованы в новых правилах, предлагают дольщикам заключать с ними договоры по правилам, действующим до 1 апреля 2005 года.

Как уже упоминалось ранее, новые правила более надежны для дольщиков. А по старым правилам договоры можно заключать не с самим застройщиком, а с дочерним предприятием. Такие действия застройщика незаконны, так как дочерние предприятия не имеют ни документов на землю, ни лицензий на строительство.

Договор ДДУ имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Дольщику строительство по данному договору достаточно выгодно:

  • Заключение договора гарантирует наличие у строительной организации лицензии на строительство;
  • Застройщик не имеет права самостоятельно изменять стоимость жилья;
  • В договоре оговариваются условия его расторжения, размеры неустойки;
  • Договор гарантирует возведение нового здания.

Отрицательные черты заключения ДДУ для дольщиков:

  • В течение трех месяцев из-за регистрации может быть приостановлено действие документов;
  • Нет веских причин для расторжения договора со стороны дольщика;
  • Если дольщик решает расторгнуть договор с застройщиком, он обязан оплатить строительной компании все понесенные ею убытки;
  • Оплату за объект дольщик должен произвести до окончания строительства;
  • Срок рассрочки по выплатам не может быть более 5 лет.
  • Долевое участие в строительстве дома может быть достаточно выгодным, но не исключены определенные риски.
  • Чтобы получить жилье в новом доме, граждане вступают в кооперативы и становятся пайщиками в строительстве объектов недвижимости.
  • Чтобы зарегистрировать свои права на данную недвижимость, необходимо представить документ, выданный ЖСК, где указан факт полной выплаты паевого взноса по строительству.

Договор, заключаемый при вступлении в ЖСК, регистрировать необязательно.

Объединение граждан в строительные кооперативы необходимо для строительства конкретного объекта недвижимости. Участники кооператива могут оплачивать строительство из собственных сбережений или прибегнуть к кредитованию в финансовых организациях.

Может участие в ЖСК и более выгодно с финансовой точки зрения, но, со стороны надежности, оно более рисковано. Каждый пайщик обязан вносить на протяжении года определенную сумму в паевой фонд кооператива.

Как только в фонде собирается сумма, равная 50% общей стоимости квартиры, пайщик получает ссуду на оставшуюся часть стоимости жилья.

Данную ссуду он обязан погасить за определенный договором срок. Он может быть от 5 до 20 лет. При возврате ссуды, обязательно учитывается размер инфляции.

  1. В договоре, заключенном между пайщиком и ЖСК, говорится о том, что до полного возврата ссуды, пайщик не имеет права распоряжаться жильем по собственному усмотрению.
  2. Положительные и негативные стороны ЖСК
  3. Являясь членом жилищного кооператива, можно:
  • Оформить договор в кратчайшие сроки, так как в регистрации договоров такого типа нет необходимости;
  • Контролировать процесс строительства дома, иметь доступ ко всей необходимой документации;
  • Воспользоваться рассрочкой по платежам на длительное время;
  • Выплачивать уменьшенную, за счет прибыли кооператива, сумму по коммунальным платежам.

Наличие для пайщиков определенных рисков:

  • В отличие от ДДУ, в ЖСК отсутствуют штрафы за несвоевременную сдачу дома;
  • Цена за жилье может быть увеличена;
  • Пайщик не всегда имеет право продать свой пай кому-либо. Покупателем может быть только другой член кооператива.

Застройщик, получая деньги от жилищных кооперативов, не обязан предоставлять им разрешение на постройку дома, документ о праве собственности на землю или договор ее аренды.

Почему недвижимость по договорам ЖСК дешевле, чем аналогичная, приобретаемая по ДДУ, от чего это зависит?

Давайте рассмотрим основные отличия этих схем:

  • Во-первых, договор о долевом участии необходимо регистрировать в УФРС. Договор ЖСК таким требованиям не подвергается. В первом случае, надежность договора очевидна, так как по нему невозможно произвести двойные продажи, чего не скажешь о втором договоре;
  • Во-вторых, стоимость квартиры по договору о долевом участии окончательна и не может быть изменена по окончании строительства. В случае заключения договора с жилищным кооперативом, таких гарантии нет, так как стоимость квартиры может изменяться на протяжении всего срока строительства и зависеть от дополнительных затрат. А такие затраты возникают достаточно часто;
  • В-третьих, в ДДУ сроки по строительству оговариваются конкретно и никакие изменения недопустимы. Если такие условия строительной организацией нарушаются, она выплачивает серьезные штрафы. По другой схеме, переносы окончания сроков строительства довольно распространены, потому что никаких наказаний за нарушение сроков в договоре ЖСК не оговорено;
  • В-четвертых, когда расторгается договор между долевым участником и застройщиком, первый возвращает все свои финансы, затраченные на строительство. Во втором случае, полного возврата средств ожидать не стоит. В лучшем случае, можно вернуть до 85% от всех затраченных средств;
  • Пятое отличие между двумя схемами будет в пользу ЖСК. В данной схеме прельщает срок выплаты рассрочки. При долевом участии, он равен сроку строительства недвижимости и не более того;
  • В шестом отличии отражена процентная ставка. При долевом участии, рассрочка не предусматривает процентов, они уже заложены в окончательную стоимость жилья. А вот жилищные кооперативы дают ссуду под проценты;
  • Седьмым отличием является определенная «прозрачность» всей документации, в случае заключения ДДУ. Во втором случае, застройщики никаких подтверждающих документов показывать не обязаны, хотя все зависит от их порядочности.

Какое принять решение, с какой схемой приобретения жилья в новостройке связываться, зависит только от покупателя. Никогда не стоит пренебрегать мнением профессионалов.

Лучше изначально рассмотреть все положительные и отрицательные моменты в обеих схемах, и только потом самостоятельно делать свой выбор.

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

Для реализации квартир в новостройках застройщики часто используют две правомерные схемы: составление договора долевого участия (ДДУ) или продажу посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Поговорим в статье о том, какие особенности и отличия имеют договоры ЖСК и ДДУ.

С помощью договора долевого участия застройщики привлекают денежные средства граждан. Суть ДДУ – вложение денег в строительство конкретной квартиры. В договоре оговаривается площадь будущего жилья, этаж расположения, планировка и стоимость.

Участник ДДУ при этом не считается партнером застройщика. Дольщик практически ничем не рискует и его интересы при юридически грамотном составлении договора защищаются законодательно.

ДДУ – это договор, который подлежит регистрации. Государственные органы проверяют легитимность документа, изучают данные застройщика и его основания на заключение подобных соглашений.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

  • заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
  • доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
  • указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Основные моменты в договорах

Договор ЖСК: что это такое, каково его отличие от ДДУ, то есть акта долевого участия и как правильно составить для покупки квартиры в новостройке, а также образец

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

  • в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить;

  • соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»;

  • в нем был прописан месяц и год сдачи объекта;

  • в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры;

  • был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика;

  • сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

  • его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках;

  • количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше;

  • нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства;

  • наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории;

  • полная информация о земельном участке под строительство;

  • преимущественное право общего собрания голосов по вопросу увеличения стоимости 1 м2;

  • характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры;

  • сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива;

  • последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.

Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector