Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству

Самые распространенные проблемы

Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности.

  1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
  2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
  3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

  • Находиться за границей;
  • На лечении в другом городе;
  • Служить в армии;
  • Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
  • Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Наследование квартиры: общая информация

Под этим термином следует понимать смену собственника на основании прав, возникших в процессе наследования. Основанием перехода недвижимости является завещание. Имущество передается по закону, если волеизъявление не составлялось. Риски при покупке квартиры по наследству кроются именно в том, что без тщательной проверки не всегда можно установить, что продавец – единственный правопреемник.

Покупка возможна только у владельца. Правопреемник считается хозяином жилья, если получил его:

  1. По завещанию, составленному при жизни наследодателя.
  2. По закону, когда призываются первоочередные родственники.
  3. Фактически, если преемник проживал на указанной жилплощади.

Покупать ли наследственную квартиру, решать, конечно же, вам. Бояться, что ее отберут, или кто-то потребует долю, тоже не стоит. Главное, изучить все тонкости процедуры. Продавец обязан предоставить свидетельство о вступлении в наследство, а также бумаги, доказывающие, что он является единственным наследником.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Единого пошагового алгоритма не существует, и случаи возникновения сложностей отличаются. Но чаще всего люди в результате покупки сталкиваются с одними и теми же сложностями. По статистике, споры по квартире появляются по разным причинам, которые классифицируются в зависимости от способа принятия наследства: по завещанию или в порядке очередности, если распределение производится между родственниками усопшего.

Когда квартира достается по очереди, приходится устанавливать всех возможных конкурентов и проверять порядок обретения прав на собственность, по результатам которого покупка стала возможной. При этом сложности чаще всего связаны с трудностями по установлению конкурентов, восстановлению хронологии событий и определению наличия письменной воли наследодателя.

Если недвижимость находится в собственности продавца менее 3 лет

Появление преемников, не учтенных при вступлении в права на наследство – не единственная опасность. Обязательные наследники тоже могут появиться неожиданно. Принимая квартиру по завещанию, наследник мог принять на себя обязательства поселить гражданина, если такое условие указано в волеизъявлении. В этом случае придется уживаться вместе с ним. Отказаться зарегистрировать квартиранта не всегда получается. В любом случае придется действовать в судебном порядке.

Предлагаем ознакомиться  Как правильно подать заявление в суд

Подается исковое заявление, инициируется делопроизводство. Назначается дата слушания, рассматриваются приведенные доказательства истца и доводы ответчика. Если риск стал явью, купить квартиру недостаточно. Придется участвовать в изнурительной процедуре разбирательства, тратить деньги, и не факт, что решение окажется положительным. Увеличить шансы несложно – привлеките адвоката по наследственным делам, сделав его доверенным лицом по доверенности.

Чтобы обезопасить покупку, перед перерегистрацией наследственной квартиры убедитесь, что подобных лиц нет в завещании. Документ передайте юристу для ознакомления. В случае выявления подобного факта заставьте продавца решить проблему до покупки. Он обязан предоставить документы, указывающие на то, что нежелательный квартирант не будет претендовать на сожительство при любых обстоятельствах.

Подобные неприятности также следует предусмотреть. Дело даже не в том, что квартира может оказаться кредитной. Перед покупкой настоящий факт следует проверить. Но первичный собственник мог заложить жилье. Была ли внесена отметка в Росреестр, неизвестно, а недвижимость окажется собственностью МФО или банка, если не погасить задолженность.

​Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец — один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

В случае продажи объекта недвижимости, полученного в наследство, в течение первых 3 лет владения наследнику необходимо заплатить налог в 13% от стоимости сделки.

Для того чтобы уменьшить сумму налогового взноса, многие продавцы настаивают на внесении в договор купли-продажи заниженной стоимости. Согласно нормам законодательства налогом не облагается сумма менее 1 000 000 рублей.

Юристы предупреждают покупателей недвижимости, что соглашаться на это нельзя ни при каких условиях.

Если возникнут непредвиденные обстоятельства (объявятся иные наследники, будет оспорено завещание), то покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая установлена в документе. Доказать, что за квартиру заплатили больше, будет невозможно.

Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Возможные риски при приобретении унаследованной квартиры

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

  • Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
  • Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
  • И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников. Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

Объекты недвижимости могут быть переданы по наследству на основании предусмотренной законом очереди или согласно положениям завещания.

В первом случае наследное имущество распределяется между родственниками покойного в зависимости от степени родства.

Предлагаем ознакомиться  Вам потребовалось отказаться от доли в квартире Как это сделать

В первую очередь, учитываются интересы супруга умершего гражданина, его детей и родителей. Если нет наследников первой очереди, имущество переходит к претендентам второй очереди.

Бывает, что близкие родственники не сразу узнали о смерти наследодателя и не смогли вовремя заявить о своих правах на его имущество.

При передаче наследства по закону возможны следующие неприятные нюансы:

  • покойный жил довольно далеко от родственников или не поддерживал с ними отношения. Те, в свою очередь, не знали, что родственник умер, поэтому вовремя не обратились к нотариусу. Если в суде они смогут подтвердить наличие уважительной причины, то возможно восстановление срока вступления в наследство;
  • покойный длительное время не проживал совместно с супругой или супругом, при этом официально брак не был расторгнут. Муж или жена не знали о смерти супруга, поэтому вовремя обратиться к нотариусу не смогли;
  • если у наследодателя не осталось наследников первой очереди, и его имущество было передано преемникам второй очереди, хотя свои права могли реализовать его внуки по праву представления, но они не знали о кончине бабушки или дедушки;
  • если один из наследников был признан недостойным, то его доля распределяется между оставшимися законными претендентами;
  • после смерти собственника может быть обнаружено завещание, которое было составлено давно и о его существовании родственники не знали. В этом случае, наследниками могут стать совсем другие люди;
  • неприятные последствия могут возникнуть, если кто-то из наследников по закону решит оспорить завещание, составленное наследодателем.

Это наиболее частые риски при покупке наследной квартиры. Однако могут возникнуть и другие неприятные ситуации.

Покупателю советуют тщательно изучить информацию и подумать, как правильно оформить сделку купли-продажи, или найти другой более подходящий вариант.

Существует категория граждан, которые могут рассчитывать на обязательную долю в наследстве, даже при наличии завещания в пользу иных лиц. Если такие наследники обратятся в суд, то им будет выделена доля в проданной недвижимости.

Если в ходе судебного разбирательства наследник, продавший квартиру, будет признан недостойным, сделка будет аннулирована. При этом возврат денег покупателю останется под вопросом. Вернуть потраченные средства можно будет через суд и судебных приставов, но это займет много времени.

Если гражданин решит продать жилье, полученное им в наследство недавно, то он может попросить указать в договоре стоимость квартиры менее 1 000 000 рублей. Его цель при этом – не платить налог на имущество, которым он владеет менее 3 лет.

Сумма в договоре получается заниженной. Покупатели при этом рискуют, ведь если будет судебное разбирательство и сделка купли-продажи будет объявлена недействительной, вернуть можно будет лишь средства, указанные в договоре.

Завещатель также может обязать своих наследников позволить проживать на территории квартиры определенным лицам. Соответственно, покупатель может приобрести жилье, вместе с этими «обязательными» жильцами. Расторгнуть такую сделку довольно проблематично.

Можно ли аннулировать договор купли-продажи

Покупка любого имущества – сделка, которая отменяется, если совершена с нарушениями. Главным требованием является покупка квартиры у действующего владельца с разрешением всех проживающих и супруги, если имущество является совместно нажитым. Следует еще раз проверить текст соглашения. Ошибки, разночтения, отсутствие обязательных реквизитов – повод для отмены действия договорных взаимоотношений.

Покупка у недееспособного лица запрещена законодательством. Споры возникают, когда квартира передана ребенку, а родители или опекуны уверяют, что имеют право ее продать. Покупка у этой категории граждан запрещена. Только владелец, достигнув совершеннолетия, может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. В собственность можно вступить только после покупки у дееспособного лица.

Законодательство конкретно не ограничивает перечень истцов, но в нем упоминается, что исковую жалобу имеют право подавать заинтересованные лица. При оспаривании покупки в деле о квартире истцом могут выступать:

  1. Правопреемники, не успевшие заявить о своих правах в период проведения нотариального наследственного дела.
  2. Обязательные наследники, не имевшие возможностей вовремя обратиться в нотариат за получением обязательной доли наследства.
  3. Кредиторы. Это банки, предоставившие жилье в ипотеку, микрофинансовые организации, выдавшие кредит наследодателю, и т.п.
  4. Жильцы, которых назначил завещатель на условиях завещательного распоряжения с требованием зарегистрировать человека.

В любом случае подобных ситуаций можно избежать, если оформление покупки доверить юристам в рамках услуги «Сопровождение покупки недвижимости».

На что готовы пойти мошенники?

Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать  его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Виды судебных процедур по отмене покупки

В настоящий момент в процессе судебного разбирательства по поводу продажи наследной недвижимости, суд все чаще принимает сторону добросовестного покупателя.

При рассмотрении судья анализирует ситуацию со всех сторон, хотя и защищает права наследников, которым положена обязательная доля в наследстве. При пропуске срока получения наследного имущества по уважительной причине права преемника могут быть восстановлены.

Предлагаем ознакомиться  Сколько раз можно передарить квартиру, полученную по дарственной?

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

По определению из ст. 302 Гражданского Кодекса РФ добросовестным признается покупатель, который приобрел жилплощадь за определенную плату, однако он не знал, что у продавца не было прав распоряжаться этим имуществом.

Заниженная стоимость квартиры, указанная в договоре, будет свидетельством против покупателя. Сделку можно признать недобросовестной, возврат уплаченных средств будет проблематичным.

На основании положений ст. 1155 ГК РФ наследник, вовремя не принявший наследство, вправе рассчитывать на денежную компенсацию, если вернуть причитающееся имущество в его изначальном виде невозможно, вне зависимости от причин, по которым такой возврат осуществить нельзя.

Стоимость имущества, перешедшего по наследству, устанавливается на момент открытия наследного дела. Таким образом, если после продажи квартиры появляется другой наследник, он может рассчитывать на денежную компенсацию в размере его доли наследства.

Претензии он должен предъявлять не добросовестному покупателю, а наследникам, продавшим наследное имущество.

Для того чтобы свести к минимуму все риски при покупке недвижимости, ранее полученной продавцом по наследству, покупателю рекомендуют проконсультироваться по интересующим вопросам с опытным юристом.

Есть несколько способов изменить условия порядка распределения прав собственника:

  1. Мировое соглашение. Истцы, получившие наследство по закону, договариваются по-хорошему разрешить ситуацию с нынешними владельцами на определенных условиях, устраивающих все стороны.
  2. Изъятие. Квартира выводится из состава собственности и передается действующему владельцу на основании решения суда РФ и исполнительного делопроизводства. При этом продавец обязан вернуть деньги.
  3. Выплата. Законному наследнику выплачивается денежный эквивалент причитающейся доли в квартире. А тот, кто предложил такую покупку, погашает понесенные расходы. Действия производятся на основании судебного постановления.

Все зависит от ситуации, выбранной стратегии, юридической подкованности и готовности сторон договариваться.

Выявление пожизненных жильцов: риск или нет?

Риски при покупке квартиры у наследников

В данной ситуации есть противоречие. Требование завещателя обязательно для вступления в наследство. Покупка квартиры произведена законным образом, но жилец не учтен в договоре купли-продажи, и значит, наследник не обеспечил исполнение правоопределяющего распоряжения усопшего. Стало быть, квартира ему не принадлежит, и покупка признается недействительной. Но при оформлении, если не было нарушений, нет оснований для изъятия объекта сделки.

Забродин Александр

Совет юриста

Забродин Александр

Профессионал с опытом более 20 лет. Я помогаю тем, кто ценит качество исполнения, своё время и мою работу. Доверьте своё дело профессионалу!

Задать вопрос эксперту

Исход такого дела зависит от подготовки и опыта юриста, представляющего интересы покупателя. Ситуация усугубляется, если подобное развитие событий было предусмотрено завещателем, и он указал подназначенного правопреемника, который должен вступить в наследство, став хозяином жилплощади, полученной по завещанию по подназначению.

Это категория граждан, обязанная нести на себе материальную повинность, чтобы принять квартиру. Лица, которым, например, назначено обеспечение, могут в течение трех лет обратиться в суд и потребовать положенное. При покупке с продавца эта обязанность не снимается, но некоторые пытаются перевести права требования на нового владельца. Снова придется разбираться в суде.

Получатели ренты

Рента предполагает, что квартира переходит плательщику. Воспользоваться правом можно при полной выплате по условиям договора. Когда совершена покупка, а продавец не посчитал нужным сообщить об обременении и учесть ренту в условиях сделки, речь идет о мошенничестве. Решать проблему придется в судебном порядке. Однозначной пошаговой инструкции не существует. Чтобы жилье осталось в собственности после покупки, привлеките опытного юриста.

Как безопасно оформить сделку?

  1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
  2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
  3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует. Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

  1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
  2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
  3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает.

Оцените статью
Толпар СПБ
Adblock detector